Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi
TBK Madde 329
Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.
6098 Sayılı Kanunda Yer Alan Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununun 262 nci maddesinin ikinci fıkrasının (1) ve (2) numaralı bentlerini karşılamaktadır.
Tasarının tek fıkradan oluşan 328 inci maddesinde, belirsiz süreli taşınmaz ve taşınır yapı kiralarının fesih bildirimiyle sona erdirilmesi düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 262 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “III. Feshin ihbarı” şeklindeki ibare, Tasarıda “2. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında” şeklinde ifade edilmiştir.
Maddede, taraflardan her birinin, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebileceği belirtilmektedir. Böylece, 818 sayılı Borçlar Kanununun 262 nci maddesindeki (1) ve (2) numaralı bentlerde kiralananın niteliğine göre öngörülen süre farklılıkları kaldırılmıştır. Sonuç olarak, niteliğine bakılmaksızın taşınmazlar ile Türk Medenî Kanununun 728 inci maddesinde tanımlanan taşınır yapılar bakımından aynı hukuksal rejim benimsenmiş, böylece bütünlük sağlanmıştır.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266b maddesi göz önünde tutulmuştur. Ancak, kaynak İsviçre Borçlar Kanunundan farklı olarak, konut, işyeri, mobilyalı oda ve konaklama yeri kiraları bakımından özel düzenlemelere (266/c, 266/d, 266/e) yer verilmemiştir.
TBK Madde 329 Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi
Yargıtay İçtihatları
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/12537E. , 2016/7497K.
- TBK Madde 329
- Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Kiracılık sıfatının tespiti
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kiracılık sıfatının tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava kiracılık sıfatının tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun 5737 Sayılı Kanunun 79/c maddesi ile değişik “Ecrimisil Ve Tahliye” başlıklı 75.maddesinin 3 ve 4.fıkrasında; “kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç on beş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır. Bu madde önceleri sadece Hazine tarafından bu kanun hükümlerine göre kiraya verilen taşınmazlar hakkında ygulanırken, 5393 Sayılı Belediye Kanununun 15/p-3 maddesi hükmüyle belediye taşınmazları 5538 Sayılı Kanunun 26/b maddesi uyarınca İl Özel İdareleri ve son olarak 5737 Sayılı Kanunun 79/c maddesi uyarınca Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmazlar hakkında da uygulanması öngörülmüştür.
Bu madde ile adı geçen kurumlara tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Yasa, süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağını hüküm altına aldığından, 2886 Sayılı Yasanın 1.maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.
01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 818 Sayılı Borçlar Kanunu ile 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır.Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen Genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri ,kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Olayımıza gelince: Taraflar arasında 01.01.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık yoktur. Kiralanan boş arsa (otopark) olduğundan genel hükümlere tabi olup kira sözleşmesi 01.01.2010 tarihinden itibaren TBK’nın 327. maddesi hükmüne göre süresiz hale gelmiştir. Davacı dava dilekçesinde davalı belediyenin 2886 sayılı yasanın 75. Maddesi gereği idari yoldan tahliyesini istediğinden kiracılık sıfatının tespitini istemiştir. Mahkemece dava konusu kira uyuşmazlığına 2886 sayılı yasanın 75 maddesi gereğince kiralayan belediyenin tahliye hakkı olduğundan davanın reddine karar verilmiştir. Yukarda açıklanan prensiplere göre 2886 sayılı yasanın uygulanabilmesi için kira sözleşmesinin de bu yasaya göre yapılması gerekir. Dava konusu kiralananın 2886 SK’a göre kiraya verildiğine ilişkin bir kayıt bulunmamaktadır. Kiralanan arsa niteliğinde olup uyuşmazlığa TBK’nunun kira genel hükümleri uygulanmalıdır. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarıyla ilgili belirsiz süreli kira sözleşmelerinde feshi ihbar süresi Türk Borçlar Kanunun 329. maddesi hükmüne göre belirlenir. Anılan madde hükmü gereğince süresiz sözleşmelerde 6 (altı) aylık dönem için 3 (üç) ay önceden kiracıya fesih bildiriminin tebliğ ettirilmesi ve o dönem sonunda tahliye davası açılması gerekir. Davacı kiracıya davalı … tarafından gönderilen 14.11.2014 keşide ve 13.12.2014 tebliğ tarihli fesih ihbarnamesi 01.07.2014-01.01.2015 tarihleri arasındaki 2. 6 aylık dönemin 2. 3 aylık dönem içerisinde tebliğ edilmiş olup gönderilen ihtarname 01/07/2015 tarihinden itibaren sonuç doğuracak olmasına göre dava tarihi olan 26.01.2015 itibariyle davacının kiracılığının devam ettiğinin kabulü gerekir. Bu durumda Mahkemece dava tarihi itibariyle davacının kiracılığının devam ettiğinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi doğru değildir
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 27/10/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.