Sürenin geçmesiyle sözleşmenin sona ermesi
TBK Madde 327
Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.
Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
6098 Sayılı Kanunda Yer Alan Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununun 263 üncü maddesini karşılamaktadır.
Tasarının iki fıkradan oluşan 326 ncı maddesinde, kira süresinin geçmesiyle sözleşmenin sona ermesi düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 263 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “IV. Sükût ile tecdit” şeklindeki ibare, Tasarıda “F. Sözleşmenin sona ermesi / I. Sürenin geçmesi” şeklinde ifade edilmiştir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 263 üncü maddesi tek fıkradan oluştuğu hâlde, daha iyi anlaşılmasını sağlamak amacıyla Tasarıda iki fıkra olarak düzenlenmiştir. Kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266 ncı maddesi de bu şekildedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 263 üncü maddesinde kullanılan “kiralayanın malûmatı ile ve muhalefeti olmaksızın” ile “yahut mukavelede fesih hakkında gösterilen ihbarı iki taraftan hiç biri yapmadığı takdirde” ibareleri gereksiz bulunduğundan Tasarıya alınmamıştır.
Maddenin birinci fıkrasında, belirli süreli kira sözleşmesinin, sürenin sonunda kendiliğinden sona ereceği ve sürenin belirlenmesinin de açık ya da örtülü biçimde olabileceği belirtilmiştir.
Maddenin ikinci fıkrasında, belirlenen kira süresi sona erdiği hâlde, tarafların kira ilişkisini sürdürmeleri durumunda, kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşeceği açıklanmıştır.
TBK Madde 327 Sürenin geçmesiyle sözleşmenin sona ermesi
Yargıtay İçtihatları
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2021/3133E. , 2021/5904K.
- TBK Madde 327
- Sürenin geçmesiyle sözleşmenin sona ermesi
MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davacı/kiraya veren tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi … tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :
Kiraya veren, yazılı kira sözleşmesinde kararlaştırılan sürenin sona ermesi nedeniyle kiracının tahliyesini talep ettiği, mahkemece kiracının mecurdan tahliyesine ve mecurun boş olarak kiraya verene teslimine karar verildiği, kiracının istinaf yoluna başvurusu üzerine Bölge Adliye Mahkeme’since, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak sözleşme süresinin dolmaması nedeniyle kiralananın tahliyesi davasının esastan reddine kesin olarak karar verildiği, kiraya verenin maddi hata nedeniyle yeniden inceleme talepli istinaf başvurusunun, Bölge Adliye Mahkeme’since istinaf başvurusunun kesin karara ilişkin olmasından ötürü usulden reddine kararı verildiği, karara karşı kiraya verenin temyiz yoluna başvurduğu anlaşılmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu 327. maddesinde “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmiş ise, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür” hükmüne yer verilmiştir.
Takibe konu edilen ve hükme esas alınan 05/10/2013 başlangıç tarihli 2 yıl süreli sözleşme ile sözleşmenin 04/10/2016 tarihine kadar uzatılmasına ilişkin bila tarihli uzatma protokolü konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.05/10/2013 tarihli kira sözleşmesinin madde 2 sözleşmenin konusu başlıklı maddesinde kiralanan yerin, mülkiyeti kiracıya ait bulunan otomat makinelerinin yerleştirilmesi ve otomatların işletilmesi amacıyla Starcity Alışveriş Merkezi’nde alan kiralanmış olup, TBK genel hükümlerine tabi taşınmaz kira sözleşmesi taraflar arasında akdedilmiştir. Otomat alanı kullandırma süresinin 04/10/2016 tarihine kadar uzatılması hususunda taraflar uzatma protokolü ile anlaşmış olup belirli süreli sözleşmenin bitim tarihinden sonra kiraya veren tarafından, davalı kiracının kiraladığı alandan yani otomat alanlarından tahliyesi talep edilmiştir.
İcra İflas Kanun’unun 272/1 maddesi, mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir, hükmü gereğince icra takibi sözleşme süresinin sona erme tarihi olan 04/10/2016 tarihinden itibaren bir aylık süre içinde 02/11/2016 tarihinde yapılmıştır. Bu nedenle kiraya verenin süre bitimi nedeniyle kiralananın tahliyesini istemesinde bir usulsüzlük bulunmadığından Bölge Adliye Mahkeme’since istinaf isteminin esastan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup, Bölge Adliye Mahkemesince verilen 26/01/2021 tarihli ek kararın kaldırılmasına ve 27/10/2020 tarihli kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ : Kiraya verenin temyiz isteminin kısmen kabulü ile … Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi’nin 26/01/2021 tarih, 2020/2591 Esas ve 2021/148 Karar sayılı temyiz başvurusunun değerlendirmesine yönelik ek kararının KALDIRILMASINA ve yine … Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi’nin 27/10/2020 tarih, 2018/2075 E. – 2020/1610 K. sayılı asıl kararının yukarıda yazılı nedenlerle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nun 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nun 371. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiye iadesine, HMK’nun 373/2. maddesi gereğince dosyanın … Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 02/06/2021 gününde oy birliğiyle karar verildi.
TBK Madde 327 Sürenin geçmesiyle sözleşmenin sona ermesi
Yargıtay İçtihatları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6150E. , 2017/14803K.
- TBK Madde 327
- Sürenin geçmesiyle sözleşmenin sona ermesi
MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, davalı ile aralarında 01.01.2014 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmede kiralananın inşaat malzemesi satış deposu olarak kullanılacağının belirlenmesine rağmen davalının taşınmazın bir bölümünün üzerine araba yıkama servisi kurarak üçüncü kişiye kiraladığını, 01.10.2014 tarihinde çekilen ihtarname ile bu durumun sözleşmeye aykırı olduğu, yine sözleşmenin 7. maddesine göre de kira sözleşmesinin süresinin 31.12.2014 tarihinde sona ereceği ve taşınmazın tahliye edilerek teslim edilmesi hususunun ihtar edilmesine rağmen, süre sonunda tahliye edilmediğini belirterek davalının tahliyesine karar verilmesini istemiştir.Davalı, inşaat malzemesi satım işyerlerinin kendisine ait işyeri de dahil olmak üzere toplu olarak başka bir yere taşındığını, kiralananda sadece inşaat malzemelerinin numunelerinin kaldığını, oto yıkama işine ise davacının oğlu ile görüşülerek 01.08.2013 tarihinde başlandığını, alt kiralamaya yönelik iddiaların doğru olmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, kiralananın araç yıkama işinde kullanıldığı ve taşınmazın alt kiraya verildiği eyleminin ihtarda verilecek uygun sürede kaldırılabileceği, kiracıya eylemine son vermesi için süreli ihtar gönderilmesi gerekmesine rağmen süreli ihtarname gönderilmediğinden davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından süresi içerisinde temyiz edilmiştir.
1- Türk Borçlar Kanunu’nun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Somut olayda; Davacı tarafından davalıya gönderilen 01.10.2014 tarihli ihtarnamede taşınmazın sadece inşaat malzemesi satış deposu olarak kullanılacağı, boş arsa niteliğindeki taşınmazın üzerine araç yıkama tesisi kurarak üçüncü kişiye kiraya verildiği, bu durumun ise sözleşmeye aykırılık oluşturduğu ihtar edilmiş, taraflar arasındaki 01.01.2014 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinde ise kiralananın boş arsa olduğu belirtilmiştir. Bu haliyle kiralananın çatısız işyeri olduğunun ve yazılı bir bildirimle süre verilmesi gerektiği kuralına uymaksızın sözleşmenin feshedilebileceğinin kabulü gerekir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; davacı tarafından dava dilekçesinde belirtilen akde aykırılığın oluşup oluşmadığı üzerinde durularak karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
2- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 328. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 7. maddesinde ” Kiralayan kira akdini yenilemeyeceğini, akdin sona ermesinden en az bir ay önce tebliğ ettiği takdirde ihtiyaç aranmaksızın kiracı taşınmazı tahliye etmek zorundadır .” denilerek, sözleşmenin özel şartlarında feshi ihbar süresi kararlaştırılmış olup bu hüküm geçerlidir ve tarafları bağlar. Davacı tarafından kira döneminin sonu olan 31.12.2014 tarihinden önce 14.10.2014 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile yeni dönemde kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği hususunun bildirildiği anlaşılmaktadır. Kiralananın boş arsa olduğu, sözleşmede belirlenen şarta göre sözleşmenin yenilenmeyeceği hususunun davalıya süresinde bildirildiği gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken, davacının bu yöndeki talebinin Mahkemece hiç değerlendirilmeden karar verilmesi de usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ: Yukarıda birinci ve ikinci bentte açıklanan nedenlerle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 30.10.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.