Kiralananın kullanılmaması(Genel olarak)
TBK Madde 324
Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.
6098 Sayılı Kanunda Yer Alan Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununun 252 nci maddesinin birinci fıkrasını tamamen, ikinci fıkrasını kısmen karşılamaktadır.
Tasarının tek fıkradan oluşan 323 üncü maddesinde, genel olarak kiralananın kullanılmamasına bağlanan sonuçlar düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 252 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “4. Kullanmanın mümkün olamaması” şeklindeki ibare, Tasarıda “IV. Kiralananın kullanılmaması / 1. Genel olarak” şeklinde ifade edilmiştir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 252 nci maddesinin birinci ve ikinci fıkraları, aralarındaki bağlantı göz önünde tutularak, Tasarıda tek fıkra hâlinde kaleme alınmıştır.
Maddede, kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracının, kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu ve bu durumda kiraya verenin, yapmaktan kurtulduğu giderlerin kira bedelinden indirileceği belirtilmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 252 nci maddesinin, aynı Kanunun 264 üncü madde hükmünün saklı olduğuna ilişkin son fıkrası, Tasarıya alınmamıştır. Bunun sebebi, saklı tutulan durumun, Tasarının 330 uncu maddesinde, olağanüstü fesih yollarından birini oluşturan “önemli sebeplerle fesih” olarak düzenlenmiş olmasıdır. Böylece, kiracının kiralananı kullanamaması Tasarının 330 uncu maddesinde tanımlanan önemli sebeplerden birine dayanmadığı takdirde, Tasarının 323 üncü maddesi uygulama alanı bulacaktır.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 264 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları göz önünde tutulmuştur.
TBK Madde 324 Kiralananın kullanılmaması(Genel olarak)
Yargıtay İçtihatları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/2496E. , 2022/4921K.
- TBK Madde 324
- Kiralananın kullanılmaması(Genel olarak)
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, Adalet Bakanlığınca kanun yararına bozulması istenilmekle; dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; taraflar arasında 15/08/2016 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalının 15/08/2018 tarihinden itibaren kira bedellerini, su, elektrik ve aidat borçlarını ödemediğini, 17/09/2018 tarihinde kiralananı boşaltarak gittiğini, alacağının tahsili için yapılan icra takibine haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazın iptaline, lehine icra tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı; 15/03/2018 tarihinde kiralanandan ayrıldığını, kiraya vereni arayıp taşınmazda arkadaşlarının kalacağının bildirdiğini, kira sözleşmesini karşılıklı anlaşma ile fesih ettiklerini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece; davalının 29/03/2018 tarihinde Çorum Adliyesine mübaşir olarak atanması nedeniyle ev sahibi ile karşılıklı anlaşma ile kira sözleşmesini fesih ederek Çorum İline taşındığı, mernis adres kayıt sisteminde taşınma işleminin 22/05/2018 tarihinde beyan ettiği, davacının 3 ay kiranın ödenmediğini iddia etmesine rağmen bu kiradan davalının sorumlu olduğunu ispatlayamadığı, dairede kalan diğer şahıslarla davacının sözlü kira sözleşmesi yapıp kira ilişkisini sürdürdüğü, şayet davalıdan alacaklı olsa kentten ayrılan davacıya icra takibi yapmak için üç ay beklemeyeceği kanaatine varıldığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Adalet Bakanlığının 22/03/2022 tarihli yazısında; davalı kiracı ile davacı kiraya veren arasında 15/08/2016 başlangıç tarihli bir yıl süreli aylık net 625 TL bedelli kira sözleşmesinin varlığı hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığı, kural olarak, anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekeceği, davalının kiralananı 15/03/2018 tarihinde tahliye ederek Afyonkarahisar İlinden ayrıldığını ileri sürmüş ise de, kiralananın anahtarının kiraya veren davacıya teslim edildiğini usulüne uygun yazılı şekilde kanıtlayamadığı, hâl böyle olunca, davalı kiracının davaya ve icra takibine dayanak kira sözleşmesine konu kiracılık sıfatının, dolayısıyla da davacı kiraya verene karşı kira ödeme yükümlülüğünün davaya dayanak icra takibinde talep edilen aylara ilişkin kira alacakları yönünden devam ettiği göz önünde bulundurularak karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı bulunduğu ileri sürülerek; hükmün, kanun yararına bozulması talep edilmiştir.
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılması veya ondan yarar elde edilmesinin kiracıya bırakıldığı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Kiralananın anahtarının usulünce kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmedikçe kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. TBK’ nın 324. maddesine göre kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeble kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracının kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı kiralanan taşınmazı kullanımında bulundurduğu süre boyunca kira parasından sorumludur.
Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, …nın 200. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının (HMK md.200/1) üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa (HMK md.200/2), bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir.
Somut olayda; taraflar arasında 15/08/2016 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık kiralananın hangi tarihte tahliye edildiğine ilişkin olup mahkemece, davalı kiracının tayinin çıktığı gerekçe gösterilerek, bildirdiği tahliye tarihi kabul edilmiş, davacının alacağı ispat edemediği sonucuna varılmıştır. Yukarıda açıklandığı üzere kiralananı tahliye edildiğini ispat yükü kiracıya ait olup, kiracı yasal delillerle kiralananı bildirdiği tarihte tahliye ettiğini ispat edememiştir. Bu durumda, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine göre kiracının kira bedellerinden sorumlu olduğunun kabul edilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, Adalet Bakanlığının yerinde görülen kanun yararına temyiz talebinin kabulü gerekir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle Adalet Bakanlığının yerinde görülen kanun yararına temyiz talebinin kabulü ile HMK’nın 363 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kararın sonuca etkili olmamak üzere KANUN YARARINA BOZULMASINA, aynı maddenin üçüncü fıkrası uyarınca gereği yapılmak üzere bozma kararının bir örneğinin ve dava dosyasının Adalet Bakanlığına gönderilmesine, 24/05/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.