Kiracının ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
TBK Madde 319
Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.
Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.
Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.
6098 Sayılı Kanunda Yer Alan Madde Gerekçesi
Maddenin birinci fıkrası 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır.
Tasarının dört fıkradan oluşan 318 inci maddesinde, kiracının ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “3. Ayıp hâlinde muamele” şeklindeki ibare, Tasarıda “V. Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu” şeklinde ifade edilmiştir.
Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin birinci fıkrasında kullanılan “kiracı, hakkına halel gelmemek şartıyla” şeklindeki ibareye yer verilmemiş, ancak maddenin son fıkrasında “Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.” denilmek suretiyle, bu konuda kiracı yönünden gerekli hukukî koruma sağlanmıştır.
Maddenin ikinci fıkrasında, öğreti ve uygulamada kiracının borçlarından biri olduğu kabul edildiği hâlde, 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinde yer verilmeyen, kiralananın gösterilmesine katlanma borcu açıkça düzenlenmiştir.
Maddenin üçüncü fıkrası 818 sayılı Borçlar Kanununu 251 inci maddesinde yer verilmeyen, yeni bir hükümdür. Fıkrada, kiracının kiralananın gösterilmesine katlanma borcunun kapsamı ve gerçekleşme koşulları düzenlenmiştir.
Maddenin son fıkrası da, 818 sayılı Borçlar Kanununu 251 inci maddesinde yer verilmeyen, yeni bir hükümdür. Fıkrada, kira bedelinden indirim yapılmasına ve zararın giderilmesine ilişkin hükümlerin saklı olduğu belirtilmektedir.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 257h maddesi göz önünde tutulmakla birlikte, kaynak maddenin son fıkrası, ayrı konulara ilişkin olması sebebiyle, Tasarıda iki fıkra hâlinde kaleme alınmıştır.
TBK Madde 319 Kiracının ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
Yargıtay İçtihatları
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/11292E. , 2016/7695K.
- TBK Madde 319
- Kiracının ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Maddi-manevi tazminat
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira sözleşmesinden kaynaklanan kâr mahrumiyetinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalı ile imzaladıkları 09.01.2001 başlangıç tarihli üç yıl süreli kira sözleşmesi ile … Üniversitesi … Kampüsünde bulunan sözleşme konusu kantin, kafeterya ve bilardo salonunu kiraladıklarını, davalı kiralayan Üniversitenin, davacı kiracı şirketi tahliyeye zorlamak için, taşınmazlara ait elektrik ve suyun kesildiğini, 22.10.2013 tarihinde, davalı kiralayan Üniversiteye elektrik ve su kesintisinin sonlandırılması için yapılan ihtara rağmen işletmenin elektrik ve suyunun bağlanmadığından, yoksun kalınan kârdan oluşan davacı zararının bilirkişi incelemesi ile belirlenerek fazlaya ilişkin haklarını saklı kalmak kaydı ile 10.000 TL’nin yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, Üniversite içinde yapılan altyapı çalışmaları nedeniyle dava konusu kiralananın bulunduğu mahalde elektrik ve su kesintisi yapıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davacı kiracının kira ödeme borçlarını yerine getirmediği ve sözleşmenin kiracı davacının kusurlu davranışları ile feshine ve ödenmeyen kira bedelleri nedeniyle tahliyesine karar verildiğinden ve altyapı çalışmaları nedeniyle mecurun elektrik ve suyunun kesildiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar akdettikleri sözleşmedeki hüküm ve koşullar ile bağlıdır. Kural olarak 6098 sayılı TBK’nun 301.md. hükmü gereğince kiralayan, taşınmazı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun bir halde teslim ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem akdin kurulmasından önce mevcut hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiralayan sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür. Ayrıca TBK’nın 319/2 maddesi gereğince kiracı bazı koşulların varlığı halinde (esaslı olmayan ufak tefek ayıplar) kiralayanın hesabına eksiklikleri gidermekte izinlidir.
Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı T.B.K’nın 112. maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır: kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır. Kâr kaybı, kârdan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kardan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu hareketten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kârdan yoksun kalan kusurlu hareket yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır.
Somut olayda; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi ile, sözleşme konusu yeri davalı …, kantin kafeterya ve bilardo salonu olarak kullanmak üzere kiralanmıştır. taraflar arasında imzalanan 09.01.2001 başlangıç tarihli üç yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. kiralananın kullanıma elverişsiz hale gelmesi veya kullanımının önemli ölçüde azalması davacının kasıtlı bir eylemi ile meydana gelmiş olmasa dahi, davalı kiralayan tbk’nın 301. maddesi gereğince kiralananın kullanıma elverişli halde bulundurulması yükümlüğünden kurtulamaz. bu nedenle, mahkemece kiralananın hangi tarihler arasında elektrik ve suyunun kesildiği belirlenerek, davacının ticari defterleri incelenmesi, davacının ticari defterlerine göre kiralananın elektrik ve suyunun kapalı kaldığı dönemde ciro kaybının olup olmadığı üzerinde durulması sonucuna göre karar verilmesi gerekirken hukuki olmayan gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 20/12/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.