Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
TBK Madde 316
Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
6098 Sayılı Kanunda Yer Alan Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununun 256 ncı maddesinin birinci ve ikinci fıkralarını karşılamaktadır.
Tasarının üç fıkradan oluşan 315 inci maddesinde, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 256 ncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “C. Kiracının borçları / I. Borca muvafık surette takayyüt” şeklindeki ibare, Tasarıda “II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu” şeklinde değiştirilmiştir.
Maddenin 818 sayılı Borçlar Kanununun 256 ncı maddesinin birinci fıkrasını karşılayan ilk fıkrası, arılaştırılmış ve daha anlaşılır hâle getirilmiştir.
Maddenin ikinci fıkrasında, kiracının özen ve komşulara saygı göstermesi borcuna aykırı davranması durumunda, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin kiracıya yapacağı ihtarın yazılı olması, ihtarda en az otuz gün süre verilmesi ve bu sürede borca aykırılığın giderilmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceği açıklamasının yapılması aranmıştır. Kiraya veren, diğer kira ilişkilerinde ise, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın yapacağı yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilecektir.
Maddenin son fıkrasında ise, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması, yükümlülüğe aykırı davranışın kiraya veren veya aynı taşınmazda oturanlar veya komşular bakımından çekilmez olması durumlarından biri gerçekleştiğinde, kiraya veren, sözleşmeyi, yapacağı yazılı bir bildirimle hemen feshedebilecektir. Böylece, bu gibi durumlarda uyarı zorunluluğu ortadan kaldırılmış, hem de bu tür kira ilişkilerinde herhangi bir fesih bildirim süresine yer verilmemiştir.
TBK Madde 316 Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
Yargıtay İçtihatları
Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararı 2017/1770E. , 2021/1738K.
- TBK Madde 316
- Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “akde aykırılık nedeniyle tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacının mirasçıları vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacının mirasçıları vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının müvekkiline ait … adresinde kiracı olarak tuhafiye işi yaptığını, aynı adreste yine müvekkiline ait olan 85/B kapı numaralı dükkan boşaldığında bu dükkana geçmek istediğini, müvekkilinin olur vermediğini, buna rağmen davalının 85/B kapı numaralı dükkana izinsiz ve habersiz olarak geçtiğini, müvekkilinin yaşamakta olduğu Antalya’dan geldiğinde bu duruma itiraz ettiğini, ancak davalı ve eşinin fiili ve sözlü saldırılarına uğradığını, davalının yaşlı ve hasta olan müvekkilini darp ettiğini, hakaret ve küfür ettiğini, davalının ve eşinin eyleminin 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 256. maddesi gereğince kiralananı açıktan fena kullanma niteliğinde olduğunu ileri sürerek davalının 4165. Sokak No:85/B adresindeki taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu işyerinin taraflarca 26.03.2008 tarihinde imzalanan yazılı kira sözleşmesi uyarınca müvekkili tarafından aylık 500TL kira bedeli ile kiralandığını ve bugüne kadar işlemiş kira bedellerinin de ödendiğini, davacı tarafa yönelik küfür, hakaret ve saldırı iddialarının tamamen asılsız olduğunu, aksine davacının müvekkiline yönelik küfür, hakaret, tehdit ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 267/1. maddesinde tanımlanan iftira suçunu işlediğini, müvekkilinin taşınmazda yaptığı birtakım tadilat, tamirat ve tefrişten sonra tahliye etmesi konusunda tehdit ve hakarette bulunduğunu, müvekkilinin işyerini işgal ettiği iftirası ile Konak Kaymakamlığına idari başvuru yaparak taşınmazın 3091 sayılı Kanun uyarınca tahliye edilmesini talep ettiğini, ancak işyerinin müvekkili tarafından kira sözleşmesine dayalı olarak kullanıldığı gerekçesiyle talebin reddine karar verildiğini, davacı hakkında iftira suçundan şikâyetçi olunduğunu ve soruşturmanın devam ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 13.11.2014 tarihli ve 2008/682 E., 2014/1001 K. sayılı kararı ile; davalının, davacıların murisi … hakkında iftira ve hakaret suçundan yaptığı şikâyet üzerine açılan kamu davasında İzmir 18. Asliye Ceza Mahkemesinin 14.04.2008 tarihli ve 2011/157 E., 2012/36 K. sayılı kararı ile muris …’ın mahkumiyetine karar verildiği, murisin şikâyeti üzerine davalı hakkında İzmir 10. Sulh Ceza Mahkemesinde hakaret ve basit yaralama suçundan kamu davası açılmış ve yapılan yargılama sonucunda delil yetersizliğinden beraat kararı verilmiş ise de ceza mahkemesinin beraat kararı hukuk hâkimini bağlamayacağından tarafların gösterdikleri tanıkların bir kısmının dinlendiği, bir kısmının dinlenmesinden vazgeçildiği, davacı murisin tanığı Fatmana’nın davacı murisin eşi, Davut Özel’in ise kiracısı olduğu, …’ın ceza davasında dinlenmediği, mahkemedeki ifadesinin samimi görülmediği, davacı murisin tanığı Davut Özel’in hazırlık aşamasındaki ifadesinde ve ceza yargılamasında görgüsü olmadığını bildirmesine rağmen mahkememizde aksi yönde beyanda bulunduğu, bu tanığın son ifadesinin de samimi görülmediği, tanık Zülfiye ve …’in hazırlık aşamasındaki ifadesi ile ceza mahkemesindeki ifadesinin çelişkili olduğu, diğer tanıkların hakarete ilişkin görgülerinin olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacının mirasçıları vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 16.04.2015 tarihli ve 2015/2281 E., 2015/3848 K. sayılı kararı ile; “…Davacılar murisi ile davalı arasında 20.3.2008 tarihli 3 yıl süreli tuhafiyeci dükkanı olarak kullanılmak üzere kira sözleşmesi imzalandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık davalı kiracının kiralayana yönelik hakaret ve basit yaralama eyleminin olup olmadığı bu hususun kira ilişkisini çekilmez hale sokup sokmadığı hususunda toplanmaktadır.
Dosya kapsamından, kiralayanın şikayeti üzerine davalı kiracı hakkında hakaret ve basit yaralama suçundan kamu davası açıldığı İzmir 10.Sulh Ceza Mahkemesinin 2008/2319 Esas ve 2009/1630 Karar sayılı dosyada yapılan yargılama sonunda, davalının “mahkumiyetine yeter delil olmadığı müsnet suç sabit olmadığından beraatine” karar verildiği kararın temyiz incelemesinden geçerek kesinleştiği anlaşılmaktadır. Hakkında beraat kararı verilen davalı kiracı ise kiralayan hakkında iftira suçundan şikayetçi olduğu 2011/157 Esas ve 2012/36 Karar sayılı dosyada yapılan yargılama sonunda kiralayan hakkında iftira suçundan cezalandırılmasına, Hükmün Açıklanmasının Geri Bırakılmasına karar verildiği kararın kesinleştiği görülmektedir. Ceza dosyasında dinlenen tanık anlatımlarından davalı kiracının kiralayana yönelik fiili ve sözlü eyleminin olduğu hakaret içerikli sözler söylediği, kiralayana yönelik manevi ızrar yaptığı anlaşılmaktadır. Davalının, ceza yargılamasında yeterli delil olmadığı gerekçesiyle beraat etmiş olması Türk Borçlar kanunu 74. maddesi uyarınca hukuk hakimini bağlamaz. Ceza yargılamasında eylemin yasada belirtilen tipik suç tanımına uyup uymadığı, kast unsurunun gerçekleşip gerçekleşmediği değerlendirilirken, hukuk hakimi, eylem suç teşkil etmese de daha geniş bir yorumla eylemin hukuka aykırı olup olmadığını, taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinin hukuka aykırı eylem nedeniyle çekilmez hale gelip gelmediğini inceler. Gerek ceza yargılamasında dinlenen tanık anlatımları gerekse davalı kiracının kiralayan aleyhine iftira suçundan şikayette bulunarak husumeti devam ettirmesi taraflar arasındaki kira ilişkisinin çekilmez hale geldiğini göstermektedir. Türk Borçlar Kanunu 316/2. (doğrusu 316/3.) maddesindeki şartların oluştuğu kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken açıklanan hususlara uyulmadan yazılı biçimde davanın reddine karar verilmiş olması doğru değildir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 17.09.2015 tarihli ve 2015/698 E., 2015/839 K. sayılı kararı ile; Yargıtay bozma ilamında, kiracının, kiralayan aleyhine iftira suçundan şikâyette bulunması hususunun kira sözleşmesinin çekilmez hâle gelmesi olarak kabul edildiği, kiracının iftira suçundan kiralayan aleyhine şikâyette bulunmasının, kiracının BK’nın 256/1. maddesinde belirtilen “icap eden vazifeye” 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndaki (TBK) “saygı göstermek” yükümlülüğüne aykırılık olarak görüldüğü, ancak kiracının Anayasal bir hak olan şikâyet hakkını kullanması hususunun göz ardı edildiği, Anayasal bir hakkını kullanan kiracıya, bu hakkını kullanmasından dolayı aleyhine hukukî sonuç yüklenmesinin doğru olmadığı, kiraya verenin kendi eylemi ile iftira suçunun oluşmasına neden olduğu ve bu durumdan yararlandırılmasının mümkün olmadığı, gerek kiracının gerekse kiraya verenin birbirilerine saygılı davranmak zorunda olduğu, kiracının iftira suçundan yaptığı şikâyetinin aleyhine sonuç doğurmasının yerinde görülmediği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacının mirasçıları vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, ceza yargılamasında dinlenen tanık anlatımları ve davalı kiracının kiraya veren aleyhine iftira suçundan şikâyette bulunması karşısında taraflar arasındaki kira ilişkisinin çekilmez hâle gelip gelmediği, buradan varılacak sonuca göre kiralananın tahliyesine karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle “akde aykırılık nedeniyle tahliye” davaları hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.
13. Akde aykırılık nedeniyle tahliye davaları BK’nın 256. (TBK’nın 316.) maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre: “Müstecir mecuru kullanırken tam bir ihtimam dairesinde hareket ve apartman icarında bina dahilinde oturanlara karşı icabeden vazifeleri ifa ile mükelleftir.
Müstecir vukubulan ihtara rağmen bu mükellefiyete daimi surette muhalefet eder yahut açıktan açığa fena kullanarak mecura daimi bir zarar iras eylerse mucir tazminat ile birlikte icar akdinin hemen feshini talep edebilir.”
14. Aynı hüküm TBK’nın 316. maddesinde “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
15. Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun kullanmalı, ona zarar verecek davranışlardan kaçınmalı, kendi malına gösterdiği dikkat ve özeni göstermelidir. Bunun yanında kiracı, kiraya veren ile kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.
16. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, akde aykırılık hâlinde, kiracıya ihtar keşide edilmeden kira sözleşmesinin feshedileceği durumlar BK’nın 256. maddesinde “açıktan açığa fena kullanım” olarak nitelendirilmişti. TBK’nın 316/3. maddesinde ise “kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması” olarak belirtilmiştir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuk Davaları, Ankara 2021, s. 1142). Görüleceği üzere kiracının davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması hâlinde kiraya veren, kira sözleşmesini yapacağı yazılı bir bildirimle hemen feshedebilecektir.
17. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacıların murisi ile davalı arasında 4165 Sok. No: 85/A adresinde bulunan taşınmaza ilişkin olarak 20.04.2008 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Davacı vekili, aynı adreste yine müvekkiline ait olan 85/B kapı numaralı işyeri boşaldığında davalının bu işyerine geçmek istediğini, müvekkilinin izin vermediğini, buna rağmen davalının 85/B kapı numaralı işyerine izinsiz ve habersiz olarak geçtiğini, müvekkilinin bu duruma itiraz ettiğini ancak davalı ve eşinin fiili ve sözlü saldırılarına uğradığını ileri sürerek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili, davacı tarafın iddialarının asılsız olduğunu, aksine davacının müvekkiline yönelik hakaret, tehdit ve iftira suçlarını işlediğini, davacı hakkında iftira suçundan şikâyetçi olunduğunu ve soruşturmanın devam ettiğini, işyerinin müvekkili tarafından kira sözleşmesine dayalı olarak kullanıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
18. Taraf beyanları ve dosya kapsamına göre davacı, davalı hakkında hakaret ve basit yaralama suçlarından şikâyette bulunmuş, İzmir 10. Sulh Ceza Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, mahkumiyete yeterli ve inandırıcı delil bulunmadığı gerekçesiyle davalının müsnet suçlardan beraatine karar verilmiştir. Davalı da davacı hakkında hakaret ve iftira suçlarından şikâyette bulunmuş, İzmir 18. Asliye Ceza Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, davacının hakaret ve iftira suçlarından mahkûmiyetine ve hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilmiştir. Bu durumda, davacı ve davalının birbirleri hakkında şikâyette bulundukları, haklarında ceza mahkemelerinde yargılamalar yapıldığı, böylelikle kira ilişkisinin kiraya veren bakımından çekilmez hâle geldiği anlaşılmakla BK’nın 256/2. (TBK’nın 316/3.) maddesindeki şartların oluştuğu kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.
19. Hâl böyle olunca, mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
20. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacının mirasçıları vekilinin temyiz itirazının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 23.12.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
TBK Madde 316 Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
Yargıtay İçtihatları
Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararı 2017/1535E. , 2021/1369K.
- TBK Madde 316
- Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “kira bedelinin tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 17. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının 10.10.2002 tarihli kira sözleşmesi gereğince müvekkilinin maliki bulunduğu taşınmazda 1 Amerikan Doları (USD) karşılığında kiracı olduğunu, davalının ödemekte olduğu kira bedeli emsallerinin çok altında kaldığından müvekkili tarafından Antalya 10. Noterliğinin 20.09.2012 tarihli ve 30800 yevmiye numaralı ve 27.08.2013 tarihli ve 27703 yevmiye numaralı ihtarnameler keşide edilerek yeni dönem kira bedelinin 12.650TL olarak belirlendiğinin bildirildiğini, davalının kira bedelinde herhangi bir artışa gitmediğini ileri sürerek 10.10.2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 12.650TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı vakfın kurucusu merhum Prof. Dr. Dr. ……’un 22.07.2002 tarihli dilekçesinde, şimdilik vakıftan vakfa mal devri yapılmayacağı için aylık 1 USD karşılığında kiralama yoluna gidildiğinin ifade edildiğini, mevcut mevzuat gereğince bir vakfın başka bir vakfa taşınmaz bağışına olanak tanınmadığından dava konusu yerin sembolik bir bedelle müvekkiline kiralama yoluna gidildiğinin aşikar olduğunu, buradaki sembolik değerin davacı vakfın, müvekkili vakfa söz konusu taşınmazı kiralama yoluyla mı yoksa bedelsiz mi tahsis ettiğini göstermesi açısından haklılıklarını ispata kâfi olduğunu, davacının müvekkili aleyhine İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/920 E., 2013/437 K. sayılı dosyası ile tahliye davası açtığını, mahkemece ret sebebi olarak dar kapsamda kiracılık ilişkisinin olmadığı gerekçesine dayanıldığını ve bilirkişi raporuna atıfta bulunularak davanın reddedildiğini, kararın henüz kesinleşmediğini, kira sözleşmesinin hususi özelliklerine bakıldığında yenilenecek kira dönemleri için kira bedelinin güncelleneceğine dair bir ifadenin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. İstanbul Anadolu 17. Sulh Hukuk Mahkemesinin 18.03.2014 tarihli ve 2013/710 E., 2014/203 K. sayılı kararı ile; 13 daire ve 5 dükkandan oluşan davaya konu edilen taşınmazlar için davalı vakfın 1 USD karşılığında kirada oturmasının hayatın olağan akışına uygun olmadığı, 1 USD’den sonra 12.650TL olarak kira tespiti istenmesinin zor anlaşılabilir bir durum olduğu, ilk sözleşmenin 2002 yılında yapıldığı dikkate alınacak olursa 2012 yılına kadar 1 USD karşılığında bu kadar kişinin söz konusu mecurları kullanmasının izahtan uzak olduğu ancak her iki tarafın vakıf olduğu hususu dikkate alındığında, vakıftan vakfa mal devrinin hukuken mümkün olmaması nedeniyle ancak görünürde bir sözleşme yapıldığı, tarafların asıl muradının kira sözleşmesi yapmak olmadığı dolayısıyla aralarında da kira sözleşmesi olmadığı kanaatine varıldığı, İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan davanın bu davanın öncüsü anlamında tahliye talebini içermesi, anılan mahkemece tahliye talebinin reddedilmesi ve kararın Yargıtaydan düzeltilerek onanmasının (akde aykırılığın giderilmemesi nedeniyle davalıya ihtarname çekildiğinde süre verilmediğinden bahisle) taraflar arasında kira sözleşmesinin olduğuna dair bir kanaat oluşturmadığı, bu durumda bir görünürdeki sözleşme bir de görünmeyen ve tarafların zımnen aralarında fikir birliği ettikleri bir sözleşme olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 11.06.2014 tarihli ve 2014/6617 E., 2014/7725 K. sayılı kararı ile; “…Taraflar arasında 10.10.2002 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiş ve akde aykırılık nedeniyle tahliye davasının reddine ilişkin İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2012/920 E-2013/417 K sayılı dosyası ile verilen karar gerekçesi davalı tarafından temyiz nedeni yapılmaksızın kesinleştiğinden taraflar arasındaki kira ilişkisi kabul edilmiştir. Bu itibarla mahkemece sözleşme kapsamı, süresi ve çekilen ihtar da gözetilerek işin esasının incelenmesi gerekirken yazılı şekilde red kararı verilmesi bozmayı gerektirmiştir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. İstanbul Anadolu 17. Sulh Hukuk Mahkemesinin 06.11.2014 tarihli ve 2014/565 E., 2014/752 K. sayılı kararı ile; İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesince akde aykırılık nedeniyle tahliye talebinin reddine dair hüküm kurulduğu, Yargıtay tarafından akde aykırılığın giderilmemesi nedeniyle davalıya (vakfa) süre verilmediği gerekçesiyle kararın düzeltilerek onandığı, davada tahliye talebinin reddedilmesinin kira ilişkisinin kabulü anlamına gelmeyeceği, “taşınmazın boşaltılması” talebinin reddi olarak yorumlanması gerektiği, ilgili mahkemece verilen ret kararının gerekçesi ile düzelterek onama kararının gerekçesinin farklı olduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, taraflar arasında kira ilişkisinin bulunup bulunmadığı buradan varılacak sonuca göre kira bedelinin tespit edilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “kira bedelinin tespiti” davalarının hukuksal niteliği ve kendine özgü özelliklerinin irdelenmesinde yarar vardır.
13. Kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.
14. Kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanun’un uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur.
15. Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.
16. Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.
17. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir.
18. Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.
19. İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 tarihinde verilen karar ile 6570 sayılı Kanun’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeleri yerine yeni bir yasa çıkarılmadan 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi üzerine bir yasa boşluğu oluşmuştur.
20. Uygulamada birliği sağlamak için 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile, kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira bedeline ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit hâline geldiği benimsenmiş ve kira bedelinin sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hâkim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.
21. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 10.10.2002 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli olup sözleşmenin 32. maddesinde kira sözleşmesinin uzatılmasının sözleşmenin hitam tarihi olan 10.10.2012 tarihinden bir yıl önce tarafların birbirlerine yazılı olarak müracaat ederek günün şartlarına göre yapılacağı kararlaştırılmıştır.
22. Davalı vekili, mevcut mevzuat gereğince bir vakfın başka bir vakfa taşınmaz bağışına olanak tanınmadığından dava konusu yerin sembolik bir bedelle müvekkiline kiralama yoluna gidildiğini, buradaki sembolik değerin davacı vakfın, müvekkili vakfa söz konusu taşınmazı kiralama yoluyla mı yoksa bedelsiz mi tahsis ettiğini göstermesi açısından haklılıklarını ispata kâfi olduğunu iddia etmiş ve Mahkemece, vakıftan vakfa mal devrinin hukuken mümkün olmaması nedeniyle ancak görünürde bir sözleşme yapıldığı, tarafların asıl muradının kira sözleşmesi yapmak olmadığı dolayısıyla aralarında da kira sözleşmesi olmadığı kanaatine varıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, davacı tarafından aynı kira sözleşmesine ilişkin olarak davalı aleyhine açılan ve İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/920 E., 2013/437 K. sayılı dosyasında görülen kiralananın tahliyesi davasının gerekçeli kararında, “…davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 10.10.2002 başlangıç ve on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.”, “Taraflar arasında imza ve içeriğinde uyuşmazlık çıkartılmayan 10.10.2002 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli sözleşmenin…” ibarelerine yer verilerek davalı kiracıya gönderilen ihtarnamede akde aykırılık olarak belirtilen hususların giderilmesi için süre verilmeden tek taraflı olarak akdin feshedildiğinin bildirildiği, ayrıca alınan bilirkişi raporunda, yapılan keşifte ve dosyada bulunan tüm belgelerde davacının belirttiği gibi akde aykırılığın söz konusu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği, anılan kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 27.01.2014 tarihli ve 2014/458 E., 2014/954 K. sayılı kararıyla “Türk Borçlar Kanununun 316. maddesi hükmü ile kiracıya yüklenen yükümlülüğe aykırı davranılması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle taşınmazın tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Somut olayda; konut ve çatılı işyeri olan dava konusu kiralanan taşınmazda kiracıya en az otuz gün süre verilerek aykırılığın giderilmesinin talep edilmesi gerekirken davacı kiraya veren tarafından keşide edilen ihtarname ile akde aykırılığın giderilmesi için süre verilmemiştir. Mahkemece sadece akde aykırılığın giderilmesi için süre verilmediği gerekçesiyle davanın reddedilmesi gerekirken işin esasının da incelenerek davanın reddine karar verilmesi doğru değil ise de bu yüzden kararın bozularak yeniden duruşma yapılmasında fayda görülmediğinden sonucu itibariyle doğru kararın bu gerekçe ile düzeltilerek onanmasına” karar verildiği anlaşılmaktadır.
23. Bu durumda, taraflar arasında imzası inkar edilmeyen 10.10.2002 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğinden ve akde aykırılık nedeniyle tahliye davasının reddine ilişkin İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/920 E., 2013/417 K. sayılı dosyası ile verilen karar gerekçesi davalı tarafından temyiz nedeni yapılmaksızın kesinleştiğinden taraflar arasında kira ilişkisinin bulunduğunun kabulü gerekir.
24. O hâlde, mahkemece; sözleşmenin kapsamı, süresi ve çekilen ihtarnameler de gözetilmek suretiyle işin esasının incelenerek kira bedelinin tespiti yoluna gidilmelidir.
25. Hâl böyle olunca; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 09.11.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.