Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması(Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması)
TBK Madde 311
Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.
6098 Sayılı Kanunda Yer Alan Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “b. Üçüncü kişinin sınırlı aynî hak sahibi olması” kenar başlıklı yeni bir maddedir.
Tasarının tek fıkradan oluşan 310 uncu maddesinde, üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra, kiralananda sınırlı aynî hak sahibi olması düzenlenmektedir.
Maddeye göre, sözleşmenin kurulmasından sonra, üçüncü bir kişi kiralanan üzerinde, kiracının hakkını etkileyen, mülkiyet hakkı dışında bir aynî hak sahibi olması durumunda, kiracı, kiracılık hakkını bu sınırlı aynî hak sahibine karşı da ileri sürebilecektir. Meselâ, üçüncü kişi, bu koşullar altında kiralananda intifa hakkı sahibi olmuşsa, kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla uygulanması sonucunda, kiraya veren sıfatını kazanacaktır. Mülkiyet hakkına ilişkin düzenlemelerin, kıyas yoluyla sınırlı aynî haklara da uygulanabileceğinin kabul edildiği göz önünde tutulursa, madde ile, kiracının hakkını etkileyen bir aynî hak bakımından da aynı sonuç benimsenmiş olmaktadır.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 261a maddesi göz önünde tutulmuştur.
TBK Madde 311 Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması(Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması)
Yargıtay İçtihatları
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/8273E. , 2013/10163K.
- TBK Madde 311
- Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması(Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması)
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Kiralananın tahliyesi
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davacı … tarafından açılan davanın reddine davacı … tarafından açılan davanın kabulüne kiralananın tahliyesine karar verilmesi üzerine hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde davalının müvekkillerinin dükkanında kiracı olduğunu, müvekkillerinin dükkana tavuk döner veya benzer bir iş yapmak üzere ihtiyacı olduğunu, davalının ihtarnameye rağmen kiralananı tahliye etmediğini belirterek kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, davanın amacının kira artışı olduğunu, talebin gerçeği yansıtmadığını, davacıların kendi dükkanının bitişiğinde internet cafe ve pideci dükkanlarının olduğunu davanın reddi gerektiğini savunmuştur.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Olayımıza gelince; Taraflar arasında 01/10/2007 başlangıç tarihli dört yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralanan işyeri tekel bayi ve market olarak kullanılmak üzere kiralanmıştır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı noktasındadır. Mahkemece dinlenen davacı tanıkları, davacılardan …’un davaya konu yerin üst katında bulunan internet cafeyi işlettiğini, davaya konu yeri büfe veya dönerci olarak işletmek istediğini bildirmişler, davalı tanıkları ise davacı …’in kiranın artırılmasını istediğini belirtmişler, tanıklardan … ise davacı … ile davalı arasındaki konuşmaya şahit olduğunu, konuşmada davacı …’in “kirayı artırmaz isen tahliye için dava açacağım” dediğini beyan etmiştir. Davacı kiralayanlardan… 26/06/2012 tarihli dilekçesi ile her ne kadar tahliye davası açılmış ise de, açmış olduğu davanın kira artırımı amaçlı olması gerekirken yanlışlıkla tahliye olarak belirtildiğini, açmış olduğu tahliye davasından feragat ettiğini beyan etmiştir. Dosya kapsamından davacı …’un davaya konu taşınmazın üst katında bulunan internet cafeyi işlettiği anlaşılmaktadır. Davacı … ‘un feragat beyanı ve tanık anlatımlarına göre halen bir işi bulunan davacının ikinci bir iş yapma isteğinin gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını kabul etmek gerekmektedir. Mahkemece bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Kabule göre de, tahliye isteği bölünemeyeceğinden kiralayanlar tarafından birlikte dava açıldıktan sonra davacılardan bir kısmı davadan feragat etse dahi, davaya devam edilerek tüm davacılar yönünden aynı yönde karar verilmesi gerekir. Mahkemece kiralayanlardan biri tarafından açılan davanın reddine diğeri tarafından açılan davanın kabulüne şeklinde karar verilmesi de doğru değildir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 10.06.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.