TÜRK BORÇLAR KANUNU

Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması(Kiralananın el değiştirmesi)

TBK Madde 310

Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.

6098 Sayılı Kanunda Yer Alan Madde Gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin birinci ve son fıkralarını karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 309 uncu maddesinde, üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması durumlarından, kiralananın el değiştirmesi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Satım ile kiranın infisahı” şeklindeki ibare, Tasarının 309 uncu maddesinde “2. Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması / a. Kiralananın el değiştirmesi” şeklinde düzeltilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin birinci ve ikinci fıkralarından farklı olarak, kiracıyı yeni malik karşısında korumak amacıyla, kiracının kiracılık hakkını yeni malike karşı da ileri sürebileceği ve yeni malikin kiralananı edindiği anda, kanun gereği, kira sözleşmesinin tarafı olacağı kabul edilmiştir. Bununla birlikte, bu fıkra ile, İcra ve İflâs Kanununun 135 inci maddesinde öngörülen koşulların gerçekleşmesi hâlinde, belirtilen maddenin uygulanması olanağı ortadan kaldırılmamaktadır.

Maddenin ikinci fıkrasında ise, 818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin son fıkrasında olduğu gibi, kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklı tutulmuştur.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 261 inci maddesinin birinci ve son fıkrası göz önünde tutulmuştur.

TBK Madde 310 Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması(Kiralananın el değiştirmesi)

Yargıtay İçtihatları

Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararı 2017/458E. , 2021/614K.

• TBK Madde 310
• Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması(Kiralananın el değiştirmesi)

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki “kiralananın tahliyesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalı bankanın 01.12.1994 tarihinden itibaren müvekkillerinden …’e ait depolu dükkan ile davacıların tümüne ait 3 numaralı bağımsız bölümde kiracı olarak bulunduğunu, müvekkillerine ait taşınmazların müvekkillerinin ve bir kısım murislerinin kurduğu şirket tarafından davalıya kiraya verildiğini, şirketin kapanması ile taşınmazlardaki mülkiyetin müvekkillerine geçtiğini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) uzun süreli kiracılık ilişkilerinde çözüm olarak 347. madde hükmü düzenlenerek on yıldan fazla devam eden kira ilişkilerinde, sebep göstermeksizin süre sonunda tahliye etme imkânının getirildiğini, müvekkillerinden Orhan Enver, Necat ve …’in Kadıköy 7. Noterliğinin 15.08.2014 tarihli ve 13697 yevmiye numaralı, …’in Kadıköy 21. Noterliğinin 15.08.2014 tarihli ve 22463 yevmiye numaralı, Suzan, Derya, Erkan ve …’in Erdek Noterliğinin 15.08.2014 tarihli ve 4420 yevmiye numaralı, …’in ise Kadıköy 25. Noterliğinin 18.08.2014 tarihli ve 6245 yevmiye numaralı ihtarnameleri keşide ettiklerini, dönem sonunda kira sözleşmesini yenilemeyeceklerini belirterek akdin feshi ile mecurun tahliyesini talep ettiklerini, davalı bankanın ihtarnamelere cevap vermediğini ileri sürerek müvekkilleri ile davalı banka arasında düzenlenen kira sözleşmesinin feshine, mecurun tahliyesine ve müvekkillerine teslimine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacıların hukuken hakları bulunmamasına rağmen taraf olmadıkları bir sözleşmeden dolayı müvekkiline ihtarname göndererek tahliye talepli dava açtıklarını, kira sözleşmesinin feshini talep etme hakkının kiraya verene ait olduğunu, müvekkili bankanın depolu dükkanda ve 3 numaralı bağımsız bölümde 01.12.2005 başlangıç tarihli sözleşmeler uyarınca kiracı sıfatı ile bulunduğunu, 01.12.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmelerinde kira süresinin bir yıl olduğunu, bu sürenin 01.12.2006 tarihinde dolduğunu ve akabinde sözleşmenin 2. maddesi gereğince birer yıllık sürelerle uzadığını, sözleşmelerin on yıllık uzama süresinin ise 01.12.2016 tarihinde dolacağını, on yıllık uzama süresi dolmamış kira sözleşmeleri esas alınarak mecurların tahliyesine karar verilemeyeceğini, kiraya verenleri Niyazi, Osman, Necat, Enver, Ahmet, Orhan ve … olan 01.12.1999 tarihli kira sözleşmesi esas alınsa bile, davacıların tahliye taleplerinin kabul edilemeyeceğini, zira bu sözleşmenin süresinin üç yıl olduğunu, sürenin 01.12.2002 tarihinde dolduğunu, on yıllık uzama süresinin ise 01.12.2012 tarihinde sonlanacağını, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun’un (6101 sayılı Kanun) geçici 2. maddesine göre TBK’nın yürürlüğe girdiği tarih itibariyle uzama süresi on yılı geçmediğinden ve geriye kalan kira süresi beş yıldan daha kısa olduğundan davacıların 2017 yılından önce tahliye talep etme haklarının bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkeme Kararı:
6. İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 06.05.2015 tarihli ve 2014/878 E., 2015/350 K. sayılı kararı ile; taraflar arasında 01.12.1994, 01.12.1999 ve 01.12.2005 tarihli üç ayrı kira sözleşmelerinin düzenlendiği, 01.12.1994 tarihli kira sözleşmesi beş yıllık olduğundan uzayan dönemin 01.12.1999 tarihinde başlayacağı, TBK’nın yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinde on yıllık uzama süresinin dolduğu ve 6101 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca TBK’nın 347. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren iki yıl sonra uygulanmaya başlayacağı, bu durumda davanın 01.07.2014 tarihinden sonra açılması gerektiği, davacı vekili tarafından 18.12.2014 tarihinde dava açılmış olmakla, bu tarih itibariyle TBK’nın 347. maddesinin uygulanabileceği, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 01.12.1994 tarihinde başladığı, bu arada malikin değişmesi nedeniyle sonraki kira sözleşmelerinin şirket ile değil tapudaki maliklerle yapıldığı, ancak kira ilişkisinin 01.12.1994 tarihinden itibaren kesintisiz olarak devam ettiği, yeni kira sözleşmesi yapılmasının yeni bir kira ilişkisi oluşturmadığı, gerek 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun) ve gerekse hâlen yürürlükte olan TBK uyarınca kira sözleşmesi kiracı tarafından sona erdirilmediği sürece kendiliğinden uzadığına göre, uzayan dönemlerde tarafların bir araya gelip yeni şartlar belirlemiş olmalarının yeni bir kira ilişkisi kurulduğu anlamına gelmeyeceği, bu nedenle birden fazla kira sözleşmesi yapılmış olsa dahi on yıllık sürenin hesabında ilk kira sözleşmesinin esas alınması gerektiği, TBK’nın 347. maddesindeki tahliye koşulunun oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulü ile taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshine, davalının dava konusu taşınmazlardan tahliyesine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 20.11.2015 tarihli ve 2015/7514 E., 2015/10173 K. sayılı kararı ile; “…Dosya arasında bulunan kira sözleşmeleri incelendiğinde; Kiraya veren dava dışı … İnş. Taah. Aliminyum San. ve Tic. A.Ş. ile davalı arasında düzenlenen 01.12.1994 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile 158 nolu parselde bulunan binanın 1 ve 3 nolu bağımsız bölümleri banka şubesi olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Kira ilişkisi devam ederken kiralayan tarafından davaya konu 1 nolu bağımsız bölüm 28.12.2004 tarihinde davacılardan …’e devredilmiş ve davalı ile davacılardan … arasında 1 nolu depolu dükkan vasıflı bağımsız bölüme ilişkin olarak 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. 3 nolu bağımsız bölüm ise 29.12.1995 tarihinde davacılara devredilmiş olup bu taşınmaza ilişkin olarak davalı ile davacılardan … arasında 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Her ne kadar taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesine dayalı olsa bile taraflarca yeni bir sözleşme yapılarak 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmeleri imzalanmıştır. Bu sözleşmelere göre, Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi için 01.12.2006 tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir. Somut olayda en son düzenlenen yazılı kira sözleşmesine göre on yıllık uzama süresi dolmamış olduğu halde, mahkemece taraflar arasındaki kira ilişkisinin süresi esas alınarak yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:
9. İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 30.03.2016 tarihli ve 2016/94 E., 2016/214 K. sayılı kararı ile; davalının dava konusu yerleri ilk kez 01.12.1994 tarihinde kiraladığı ve o tarihten beri kiracı olduğu, ancak tarafların önceki malik ile yapılan yazılı kira sözleşmesini yeterli görmeyerek 01.12.2005 tarihinde yeni bir yazılı sözleşme yaptıkları, yeni yazılı sözleşme yapılmasının yeni bir kira ilişkisi kurmadığı, bu nedenle TBK’nın 347/1. maddesinin uygulamasında, sonraki dönemlerde yazılı kira sözleşmesi yapılıp yapılmamasının herhangi bir önem taşımadığı, on yıllık sürenin taraflarca tahliye imkânı var iken tahliye yapılmayıp kiraya verme iradesinin yenilenmesi söz konusu olmadığı sürece on yıllık sürenin hesabında ilk kira sözleşmesinin yapıldığı tarihin esas alınması gerektiği, birçok kira ilişkisinde tarafların her yıl yazılı kira sözleşmesini yenilediği, bu durumda kiraya verme iradesinin her yıl yenilendiğini kabul etmenin mümkün olmadığı, Kanun’un kiraya verenin kiraya verme iradesi ile bağlılığının üst sınırının on yıl olduğunu belirlediği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereğince on yıllık uzama süresinin dolup dolmadığı, buradan varılacak sonuca göre kira sözleşmesinin feshine ve dava konusu taşınmazların tahliyesine karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.

13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. TBK’nın 301. maddesine göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.

16. Bu aşamada konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.

17. Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını TBK’da bağımsız bir ayrım içinde özel olarak düzenlemiştir. Bunun nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşma gereksinimidir (Eren, F.: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019, s. 398).

18. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir (Ceran, M.: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları Ankara 2019, s. 130).

19. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK’nın 347. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

20. Öte yandan 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesine göre “Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” hükmü bulunmaktadır.

21. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi on yıllık uzama süresini tamamlamamışsa, geriye kalan süre beş yıldan daha kısa ise Kanun’un yürürlük tarihinden itibaren beş yıl sonra kiraya veren bu hakkını kullanabilecektir. On yıllık uzama süresi dolmuş ise, bu Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra tahliye isteminde bulunabilecektir. 6101 sayılı Kanun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girdiğine göre on yıllık uzama süresi dolan sözleşmeler için 01.07.2014 tarihinden itibaren kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Uzama süresi on yılı doldurmamışsa ve kalan süre beş yıldan az ise, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl sonra uygulanacağı için 01.07.2017 tarihinden sonra izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye talebinde bulunabilecektir.

22. TBK’nın 347. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, aynı imkâna sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.

23. On yıllık süre sonunda da olsa burada kiraya veren lehine bir bozucu nitelikte yenilik doğuran fesih bildirim hakkı tanınmıştır. Kiraya veren hakkında 6570 sayılı Kanun’da sözleşmeyi sona erdiren böyle bir hak tanınmamıştı (Eren, s. 416-417).

24. Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.

25. İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır (Ceran, s. 930).

26. Kanun koyucunun iradesi ilk sözleşme tarihinin ölçü alınması olsaydı, uzama süresi kavramını hiç kullanmayıp kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra diyerek, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin sona ermesini hükme bağlardı. Bu nedenle her yapılan kira sözleşmesi bir yeni sözleşme olarak kabul edilecektir ve bu sözleşmenin bitim tarihi önemlidir. Aksi durum düşünülürse uzatma süresi kavramının hiçbir anlamı olmayacaktır (Sever, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi bilka.org.tr. s. 4-5).

27. Taraflar, on yıllık uzama süresi devam etmekte iken, sonradan yaptıkları yeni bir anlaşma ile, yeni bir kira süresi belirlemek ya da kira ilişkisinin daha ne kadar devam edeceğini belirlemek istemişlerse, bu durumda kural olarak taraf iradelerine saygı duyulması gerekir (Yağcı, K.: Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi, İstanbul Hukuk Mecmuası 2018, s. 659).

28. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; kiraya veren dava dışı … İnş. Taah. Aliminyum San. ve Tic. A.Ş. ile davalı arasında düzenlenen 01.12.1994 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile 158 nolu parselde bulunan binanın 1 ve 3 nolu bağımsız bölümleri banka şubesi olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Bundan sonra kiraya veren Niyazi, Osman, Necat, Enver, Ahmet, Orhan ve … ile davalı arasında 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Kira ilişkisi devam ederken davaya konu 1 nolu bağımsız bölüm 28.12.2004 tarihinde davacılardan Osman …..’e, devredilmiş ve davalı ile davacılardan … arasında 1 nolu depolu dükkan vasıflı bağımsız bölüme ilişkin olarak 01.12.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. 3 nolu bağımsız bölüm ise 29.12.1995 tarihinde davacılara devredilmiş olup bu taşınmaza ilişkin olarak davalı ile davacılardan … arasında 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.

29. Taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesinde yani 01.12.1994 tarihli kira sözleşmesi ile başlamış olsa bile, taraflar bir araya gelerek önce 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesini, daha sonra da 01.12.2005 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmelerini imzalamışlardır. Açıklamalar bölümünde de belirtildiği üzere, ilk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır. Belirtilen sözleşmelere göre, TBK’nın 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi için 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesinin bitim tarihi olan 01.12.2006 tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir. En son düzenlenen 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesine göre on yıllık uzama süresi dolmamıştır. Bu durumda kiraya veren yönünden TBK’nın 347. maddesinde belirtilen bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi şartları oluşmamıştır.

30. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, kira sözleşmesinin taraflarının yenileme yolu ile değişmesi hâlinde, hiç tereddütsüz ortada yeni bir sözleşme söz konusu olacağından aksi kararlaştırılmadıkça, on yıllık uzama süresinin yeni sözleşmeye göre belirleneceği, ancak kira sözleşmesinin devri nedeniyle ya da kiralananın el değiştirmesi sebebiyle bir taraf değişikliği söz konusu ise, aksi kararlaştırılmadıkça, mevcut kira sözleşmesinin devam edeceği ve on yıllık uzama süresinin mevcut kira sözleşmesine göre hesaplanacağı, sözleşmenin bazı şartları değişmiş olsa bile bu durumun yeni bir kira sözleşmesinin yapıldığı anlamına gelmediği, ilk kira sözleşmesinin yapıldığı 1994 yılından sonra yapılan 01.12.1999 ve 01.12.2005 tarihli kira sözleşmelerinin yeni maliklerle imzalandığı, yeni maliklerin TBK’nın 310. maddesi gereğince ilk sözleşmenin tarafları olacaklarından yeni bir sözleşme yapılmış olmasının ilk sözleşmeyi ortadan kaldırmayacağı, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği görüşü ile; 1994 tarihli kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra yeni maliklerin yaptığı kira sözleşmesinde yeni kira bedeli ve yeni bir kira süresi belirlendiği, 01.12.1999 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesinin yenileme sözleşmesi değil yeni bir sözleşme olduğu, bu sözleşmenin süresinin 01.12.2002 tarihinde sona erdiği, süre bitiminde birer yıl süre ile kira sözleşmesinin uzadığı, bu arada 28.12.2004 tarihinde 1 nolu bağımsız bölümün …’e intikal ettiği, 01.12.2005 tarihinde 1 ve 3 nolu bağımsız bölümler için maliklerle kira sözleşmesi yapıldığı ve sözleşmeye göre kira süresinin 1 yıl olduğu, kira bedelinin de yeniden belirlendiği, bu sözleşme birer yıl uzama suretiyle üç yıl uzama süresi sonunda yapılan bir sözleşme olup, bu sözleşmenin 01.12.1999 tarihli sözleşme gibi yeni sözleşme olarak sayılamayacağı, 01.12.1999 tarihli kira sözleşmesine göre uzama süresinin 01.12.2002 tarihinde başlayacağı, on yıllık uzama süresinin 01.12.2012 tarihinde biteceği, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca, TBK’nın yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihinde geri kalan süre beş yıldan kısa olduğundan yürürlük tarihinden beş yıl sonra uygulanacağı ve 01.07.2017 tarihinde bu dava açılabilecekken 18.12.2014’te açıldığı anlaşıldığından davanın bu değişik gerekçeyle reddinin gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüşler Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
31. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

32. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davalı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.05.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY

Dava, TBK 347. maddesine dayalı kira sözleşmesinin feshi ve tahliye istemlerine ilişkindir.
Davalı banka, 01.12.1994 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile 5 yıl süreli kiracı ve kiraya veren … ……. A.Ş. olup, mecurda kira ilişkisi devam ederken 1 nolu dükkan kısmı 1995 yılında davacılara geçmiş, 2004 yılında … adına müstakil kayıt edilmiş ve maliki … olup, 3 nolu dükkan kısmı da 1995 yılında davacılara ve …’e en son 2010 yılında … hissesinin davacılara devri ile davacılara geçmiştir.
01.12.1994 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalı kiracılığına devam ederken malik değişikliği olunca, 01.12.1999 tarihli kira sözleşmesi yeni kira bedeli ve süresi belirlenerek yeni maliklerle yapılmış, 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesi 1 ve 3 nolu bağımsız bölüm maliklerince yeni kira bedeli ve kira süresi 1 yıl olarak düzenlenmiştir. Kira ilişkisi devam ederken davacılar tarafından 15.08.2014 ve 18.08.2014 tarihli ihtarnameler Noterden davalıya gönderilmiş ve tebliğ edilmiş, bu dava da 18.12.2014 tarihinde açılmıştır.
Uyuşmazlık, TBK 347. maddesi uyarınca davanın süresinde açılıp açılmadığı, ilk kira sözleşmesinden sonra kira ilişkisi devam ederken malik değişmesi nedeniyle yeni maliklerle yapılan sözleşmelerin yeni kira sözleşmesi mi, öncekinin devamı niteliğinde mi olduğu, buna göre de on yıllık uzama süresinin belirlenmesi noktasında toplanmaktadır.
Yukarıda belirtildiği gibi ilk kira sözleşmesinin kira süresinin dolması ve arada maliklerin değişmesi üzerine 01.12.1999 tarihli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadıkça kira sözleşmesi yeni malik yönünden devam eder. Ancak, 1994 tarihli kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra yeni maliklerin yaptığı kira sözleşmesinde yeni kira bedeli ve yeni bir kira süresi belirlenmiş, 3 yıllık bir kira sözleşmesi yapılmıştır. Bu hâlde tarafların iradelerinin eski kira sözleşmesini sona erdirip yeni bir kira sözleşmesi yapmak olduğunun kabulü gerekir. 01.12.1999 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli sözleşme kira sözleşmesinin yenileme sözleşmesi değil yeni bir sözleşmedir. Kira süresi önceki sözleşmeden tamamen farklı bir süre olarak belirlenmiştir. Kira süresi, kira sözleşmesinin esaslı unsurlarındandır, bunun değiştirilmesi yeni bir kira sözleşmesi olduğu sonucunu doğurur. Bu sözleşmenin süre bitimi 01.12.2002 tarihi olup, taraflar yeni bir sözleşme yapmamışlar, süre bitiminde 1’er yıl süre ile kira sözleşmesi uzamış, bu arada 2004 de 1 nolu bağımsız bölüm …’e geçmiş, 01.12.2005’de 1 ve 3 nolu bağımsız bölümler için maliklerle kira sözleşmesi yapılmış ve sözleşmede kira süresi 1 yıl olup, kira bedeli de yeniden belirlenmiştir. Bu sözleşme birer yıl uzama suretiyle 3 yıl uzama süresi sonunda yapılan bir sözleşme olup, bu sözleşmeyi 01.12.1999 tarihli sözleşme gibi yeni sözleşme sayamayız. 01.12.1999 tarihli sözleşme yeni maliklerce yeni bir kira süresi belirlenerek yapılan bir sözleşme olup, sözleşmenin esaslı unsuru olan süre yeni bir süredir, tarafların iradesi yeni bir kira sözleşmesidir. 01.12.2005 tarihli sözleşme ise zaten 3 yıllık yeni sözleşmenin kira süresi bitimi olan 01.12.2002’den itibaren uzayan kira sözleşmesi sonunda yine aynı başlangıç tarihli ve 1 yıllık sözleşmedir. Kira bedelinin zamana göre değiştirilmesi yeni bir kira sözleşmesi anlamına gelmez, hayatın olağan akışına uygundur. Ancak son sözleşmenin süresinin 1 yıl olması, 01.12.1999 tarihli yeni sözleşme niteliğinde olan sözleşmenin değiştirildiği ve tekrar yeni bir sözleşme olduğu sonucunu doğurmamaktadır. Sözleşmeyi 1 yıl süreli yapmakla, ortak iradenin zaten Yasa gereği uzayan bir yıllık süreyi sözleşmeye yazarak kira sözleşmesinin 1 yıl uzadığını belirlemek olduğu sonucu doğmaktadır. Bu sözleşme kira sözleşmesini yasal 1 yıla uzatmaya ilişkin olduğundan, yeni bir kira sözleşmesi sayılamayacağından, uzama süresi 01.12.2002’de başladığına ve 10 yıl uzama süresi 01.12.2012’de bittiğine göre, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca 6098 s. TBK’nın yürürlük tarihi 01.07.2012’de geri kalan süre beş yıldan kısa olduğundan, yürürlük tarihinden beş yıl sonra uygulanır ve 01.07.2017’de bu dava açılabilecekken 18.12.2014’de açılmakla, davanın bu gerekçeyle reddi gerekirken kabulü doğru olmamıştır.
Yukarıda açıklanan değişik gerekçe ile hükmün bozulması görüşünde olduğumdan, çoğunluğun bozma gerekçesine katılmıyorum.

Dava TBK 347. maddesine dayalı kira sözleşmesinin feshi ve kiralarının tahliyesi istemine ilişkindir.
Uyuşmazlık TBK. 347/1,c.3 maddesi gereğince on yıllık uzama süresinin dolup dolmadığı, buradan varılacak sonuca göre kira sözleşmesinin feshine ve dava konusu taşınmazların tahliyesine karar verilip verilemeyeceğine ilişkindir.
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK. m. 347/1,c.3 hükmü ile, kiraya verene mülga 6570 sayılı Kanunda Türk Kanunu Medenisinde bulunmayan bir sona erdirme imkânı tanınmıştır. Kiraya verenin bildirim yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme yetkisine sahip olmaması sebebiyle mülkiyet hakkının sınırlanmasına zaman yönünden bir sınırlama getirilmiştir. TBK. 347/1,c.3 gereğince, “on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” maddede düzenlenen fesih hakkı bakımından bir sebep gösterilmesine gerek bulunmamaktadır.
Öğretide hâkim olan görüşe göre, on yıllık uzama süresi sözleşme ile kararlaştırılan kira süresinin bitiminden itibaren başlar. Buna göre kiraya veren, sözleşmeyi sebep göstermeksizin feshetme hakkını, kira süresini müteakiben işleyecek on yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından işlemeye başlayacak olan her bir yıllık uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapacağı bildirim ile kullanma imkânına sahiptir (Kira süresi + on yıllık uzama süresi + (en az) bir yıllık uzama süresi). On yıllık uzama süresinin başlangıcı hakkındaki Yargıtay uygulaması, öğretideki hâkim görüş doğrultusundadır.
Kira sözleşmesinin taraflarının yenileme yolu ile değişmesi hâlinde, hiç tereddütsüz ortada yeni bir sözleşme söz konusu olacağından aksi kararlaştırılmadıkça, on yıllık uzama süresi yeni sözleşmeye göre belirlenir. Ancak kira sözleşmesinin devri nedeniyle ya da kiralananın el değiştirmesi sebebiyle bir taraf değişikliği söz konusu ise, aksi kararlaştırılmadıkça, mevcut kira sözleşmesi devam eder ve on yıllık uzama süresi mevcut kira sözleşmesine göre hesaplanır. Öğretide de kabul edilmiş bir görüş olarak, kiralanan ya da kiracı değişmediği sürece, yeni kira sözleşmesinin, aslında eski kira sözleşmesinin devamı niteliğinde olduğu kabul edilmeli ve on yıllık uzama süresi, ilk kira sözleşmesinin süresinin tamamlandığı andan itibaren başlatılmalıdır. Ancak yeni kararlaştırılan uzama süresi mevcut sözleşmedeki on yıllık uzama süresini aşıyorsa on yıllık sürenin sonunda değil yeni kararlaştırılan sürenin sonunda kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkına sahip olacağı kabul edilmelidir.
Tarafların bir kira sözleşmesi yaptıktan sonra tekrar tekrar sözleşme tazelemeleri hâlinde, bu durumu tarafların tecil iradesi taşıyıp taşımadıklarını araştırmaksızın, tecil anlaşması sayarak on yıllık süreyi tecil süresinin bitiminden başlatılması belirli süreli kira sözleşmeleri belirsiz süreli kira sözleşmeleri arasında önemli bir zaman farkı yaratacaktır (Kürşat Yağcı – Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi). Sözleşmenin bazı şartları değişmiş olsa bile bu durum yeni bir kira sözleşmesinin yapıldığı anlamında gelmemelidir. Hatta malikin değişmiş olması ve yeni malikle yeni bir kira sözleşmesi yapılması da bu sonucu değiştirmemelidir. Zira yeni malik 310. madde gereğince kira sözleşmesi ile kanun gereği bağlıdır ve bu nedenle aynı husus yeni malik açısından da geçerlidir. Bu nedenle kiralanan ve kiracı değişmediği sürece sadece eski kira sözleşmesinde değişiklik yapıldığı, kabul edilmeli ve on yıllık sürenin ilk kira sözleşmesinin süresinin dolmasından itibaren hesaplanması gerekir (Doç. Dr. M. Murat İnceoğlu Kira Hukuk Cilt 2. Saygı 335-336).
Son olarak yasal koyucu yapılan bu yasa değişikliğine göre sözleşme süreleri dolmuş olacak kiracıları ani durum değişikliği ile karşı karşıya getirmemek için de Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun geçici 2. madde ile “…On Yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır” şeklinde kiracılarını koruyan bir düzenlemede getirmiştir.
Yapılan açıklamalar ve yasal düzenlemeler ışığında somut olay incelendiğinde; Taşınmaz “Kullanılabilir dükkan ve ofis” olarak … A.Ş. tarafından Tekstil Bank A.Ş.’ye 1 Aralık 1994 tarihinde 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralanmıştır. Sözleşmeye konu 1 ve 3 nolu dükkanlar … A.Ş. mülkiyetinde iken zemin 1 nolu dükkan 1995 tarihinde davacılara intikal etmiş, 2004 yılında ise tam paylı olarak … adına kayıt görmüştür. 1. kat, 3 nolu dükkan ise 1995 tarihinde 1/7 paylı olarak davacılar Cevat, Orhan, Enver, Osman, Ahmet, Necat ve …’e tapuda devredilmiş, 5.3.2010 tarihinde de (1/7) paydaş Niyazi’nin mirasçıları davacılar Suzan, Engin, Derya ve …’e intikal ettiği anlaşılmaktadır. Bu durumda 1994 ilk kira sözleşme tarihinden sonra yapılan 01.12.1999 ve 01.12.2005 tarihli sözleşmelerin yeni maliklerle imzalandığı ihtilafsızdır. Kiracının ve kiralananın değiştiği iddiası bulunmamaktadır. Bu durumda yeni malikler T.B.K. 310. maddesi gereği ilk sözleşmenin tarafı olacaklarından yeni bir sözleşme yapılmış olması ilk sözleşmeyi ortadan kaldırmayacak sürenin hesaplanmasında da bu sözleşme tarihi esas alınacaktır. Buna göre 1994 tarihinde 5 yıl süre ile yapılan sözleşmenin bitiminden itibaren 10 yıllık uzama süresini izleyen uzama yılı (1994+5+10+1) hesabı ile 2010 tarihine ulaşılmaktadır. 6098 sayılı TBK’nın 347/1,c.3 maddesi ve Türk Borçlar Kanunu Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunu geçici 2. maddeye göre, kanunun yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinde 10 yıllık uzama süresi dolmuş olup aynı maddeye göre de, düzenlenmenin 2 yıl sonra yürürlüğe gireceği düşünüldüğünde 01.12.2014 tarihinde çekilen ihtarla TBK. 347. maddesindeki fesih hakkını kullanabileceğinin kabulü gerekir. Bu düşüncelerle tahliye koşullarının oluştuğu gerekçesi ile davanın kabulü yönündeki mahkeme kararının doğru olduğu kanaatindeyiz. Sayın çoğunluğun yenilenen son sözleşmeye göre süre hesabı yapılması doğrultusunda oluşan bozma görüşüne belirttiğimiz gerekçelerle onama görüşünde olduğumuzdan katılamıyoruz.

TBK Madde 310 Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması(Kiralananın el değiştirmesi)

Yargıtay İçtihatları

Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararı 2017/2641E. , 2021/411K.

• TBK Madde 310
• Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması(Kiralananın el değiştirmesi)

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki “kiracılık sıfatının tespiti, muarazanın giderilmesi ve müdahalenin önlenmesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, … 1. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davalı … yönünden kiracılık sıfatının tespiti davasının sıfat yokluğu nedeniyle reddine, davalı … İmar ve İnşaat Sanayi Teknik Hizmetler Ltd. Şti. yönünden kiracılık sıfatının tespiti davasının kabulüne, her iki davalı yönünden muarazanın giderilmesi ve müdahalenin önlenmesi davasının kabulüne ilişkin karar davacı vekili ile davalılar … ve … İmar ve İnşaat Sanayi Teknik Hizmetler Ltd. Şti. vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davacı vekili ile davalılar … ve … İmar ve İnşaat Sanayi Teknik Hizmetler Ltd. Şti. vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; … Belediye Başkanlığının (Belediye), maliki olduğu … ili … ilçesi … Mahallesi 7758 ada 1 parsel (eski kayda göre 91 ada 1 parsel) ile 7378 ada 2 parsel sayılı, üzerinde akaryakıt ve servis istasyonu bulunan taşınmazlarının intifa hakkını, meclis kararı uyarınca 05.11.1993 tarihinden itibaren 49 yıllığına davalı belediyenin %95 hisse sahibi olduğu … İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. (şirket) lehine tesis ettiğini, her iki taşınmazın imar planında akaryakıt istasyonu olarak belirlendiğini, kuru mülkiyet sahibi davalı Belediyenin intifa hakkı sahibi olan davalı şirkette %95 hisse sahibi olduğunu ve Belediyeyle söz konusu şirket arasında organik bağ olduğunu, müvekkili şirketin de davalı şirket lehine tesis edilen aynı hak niteliğindeki intifa hakkına istinaden davalı … İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. ile … 16 Noterliğinin 12.08.2003 tarihli ve 19288 yevmiye nolu düzenleme şeklinde kira sözleşmesi yaptığını ve sözleşmenin tapu siciline şerh edilerek kira bedelinin tamamının davalı şirkete ödendiğini, kira sözleşmesinin 01.03.2007 tarihine kadar süreceğinin kararlaştırıldığını, kira sözleşmesi devam ederken davacı ile davalı şirket arasında … 16. Noterliğinin 25.05.2007 tarihli ve 15112-15113 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kira sözleşmeleri düzenlendiğini ve 10 yıl süreli sözleşmenin başlangıç tarihinin, 5 yıl süreli olan ve 01.03.2012 tarihinde sona erecek olan sözleşmenin bitim tarihi olduğunu, böylelikle sözleşmelerin 01.03.2022 tarihinde sona ereceğinin kararlaştırıldığını, kira bedellerinin peşin olarak davalı şirkete ödendiğini ve sözleşmelerin tapu siciline şerh edildiğini, kira sözleşmeleri gereğince 7758 ada 1 parsel sayılı taşınmazda bulunan akaryakıt istasyonunun işletmeciliğini bayi ve işletmecilik sözleşmesi ile ….’ye, 7378 ada 2 parsel sayılı taşınmazda bulunan akaryakıt istasyonunun işletmeciliğini ise …’a verdiğini, 05.01.2012 tarihinde … 27. İcra Dairesinin 2011/20490 E. sayılı dosyasında davalı Belediyenin talebine istinaden dava konusu akaryakıt ve servis istasyonlarına tahliye amacıyla gelindiğini ve tahliye tutanağı düzenlendiğini, alacaklısı davalı …, borçlusu davalı şirket olan icra dosyasında müvekkili şirketin taraf olmadığı gibi işleticiliğini verdiği müdahillerin de taraf olmadığını, icra dosyasının dayanağı olan ve davalı Belediyenin diğer davalı şirket aleyhine açtığı … 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/613 E., 2011/919 K. sayılı dava dosyasında, Belediye Kanunu’nda belediyelerin akaryakıt istasyonu faaliyetinde bulunma yetkisinin bulunmadığı, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 1. maddesi gereğince belediyeye ait taşınmaz malların ihale usulüne göre kiraya verilmesi gerektiği, dava konusu taşınmazların kiraya verilmesinin yasaya aykırılık teşkil ettiğinden bahisle Belediye meclis kararının iptal edildiği iddiasıyla davalı … İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti.’nin tahliyesinin istendiğini, yapılan yargılama sonucunda mahkemece, kira sözleşmelerinin dayanağını oluşturan meclis kararının iptal edildiği, iptal kararının davalıya tebliğ edildiği, bu nedenle sözleşmelerin dayanaksız kaldığı gerekçesiyle davalı şirketin taşınmazlardan tahliyesine karar verildiğini ve kararın temyiz edilmeksizin kesinleştiğini, müvekkilinin kira sözleşmelerinden doğan kiracılık sıfatı ile hak ve yetkilerini hukuka aykırı olarak ortadan kaldırmak amacıyla davalı … ile davalı şirketin muvazaalı işlemler ile tahliye kararı verilmesini sağladıklarını, davalı Belediyenin sadece intifa hakkının terkini davası ikame edebileceğini, kuru mülkiyet sahibinin kiracı aleyhine tahliye davası açamayacağını, davalı şirket lehine olan intifa hakkı terkin edilmiş olsa dahi bu durumun kiracı olan müvekkili şirketin hukuki durumunu etkilemeyeceğini, kira sözleşmelerinin tapu siciline tescil edilmesiyle güçlenerek taşınmazların aynı ile doğrudan bağlantılı duruma gelecek şekilde hak sahibi olunduğunu ileri sürerek müvekkili şirketin kiracılık sıfatına ve kiracısı olduğu taşınmazların tahliyesine yönelik çıkartılan muarazanın giderilmesi ile müdahalenin önlenmesine ve müvekkilinin kiracılık sıfatının bulunduğunun ve devam ettiğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Fer’î Müdahillerin Beyanları:
5. Fer’î müdahil … Akaryakıt Nakliyat Ltd. Şti. vekili katılma dilekçesinde; müvekkili şirketin dava konusu 7758 ada 1 parsel sayılı taşınmazda davacı şirketin alt kiracısı olduğunu, davanın, davacıyı olduğu kadar müvekkili şirketi de doğrudan ilgilendirdiğini, tahliye işleminin müvekkili şirkete karşı gerçekleştirildiğini ileri sürerek davaya katılmalarına karar verilmesini istemiştir.

6. Fer’î müdahil … vekili katılma dilekçesinde; dava konusu taşınmaz üzerinde kiracı konumunda olan müvekkilinin verilecek hükümden etkileneceğinin açık olduğunu ileri sürerek müvekkilinin dosyaya müdahil olarak kabulüne karar verilmesini istemiştir.

Davalı Cevabı:
7. Davalı … vekili cevap dilekçesinde; müvekkili Belediyeye husumet yöneltilemeyeceğini, davacı şirket ile müvekkili Belediye arasında hiçbir hukuki ilişkinin bulunmadığını, … Cumhuriyet Başsavcılığının 2010/14722 sayılı soruşturma dosyasında düzenlenen rapora göre, … Belediye Meclisinin 10.02.1993 tarihli ve 1993/8 sayılı kararının verildiği tarihte yürürlükte bulunan 1580 sayılı Belediye Kanunu’na ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na aykırı olduğunun tespit edildiğini, bu nedenle … Belediye Meclisinin 02.03.2011 tarihli ve 2011/43 sayılı kararı ile Belediye meclisinin 10.02.1993 tarihli ve 1993/8 sayılı kararının iptaline karar verildiğini, söz konusu iptal kararının ve kiraya verilen taşınmazların 30 gün içinde tahliye edilmesi gerektiğine ilişkin ihtarın … İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti.’ye tebliğ edildiğini, taşınmazların davalı şirket tarafından tahliye edilmemesi üzerine … 3. Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açıldığını ve mahkemece davanın kabulüne karar verildiğini, mahkeme ilâmının infazı için … 27. İcra Dairesinde icra takibi başlatıldığını, Belediye meclis kararının iptal edilmesiyle kiracı … İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. ile Belediye arasında yapılan kira sözleşmelerinin hukuki dayanağının kalmadığını, ayrıca davacı ile müvekkili Belediye arasında hukuksal bir bağ bulunmadığını, davacı tarafından 02.03.2011 tarihli ve 2011/43 sayılı belediye meclis kararına karşı yürütmenin durdurulması istemiyle … 2. İdare Mahkemesinin 2011/1169 E. sayılı dosyasıyla açılan davanın reddine karar verildiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

8. Davalı … İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; dava konusu akaryakıt istasyonlarının kiraya verilmesi işleminin … Cumhuriyet Başsavcılığının 2010/14722 sayılı dosyası ile soruşturmaya konu olduğunu, bu dosyada alınan bilirkişi raporunda kiralama işleminin o tarihte yürürlükte bulunan 1580 sayılı Belediye Kanunu’na ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na aykırı olduğunun tespit edildiğini, bunun üzerine … Belediye Meclisinin 02.03.2011 tarihli ve 2011/43 sayılı kararı ile 10.02.1993 tarihli ve 1993/8 sayılı meclis kararının iptal edildiğini ve … 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/63 E. sayılı dosyası ile müvekkili şirket aleyhine dava açılarak tahliyelerine karar verildiğini, bu durumda müvekkili şirketin herhangi bir kusuru olmadığından ve dava konusu taşınmazlara haksız bir müdahalesi de bulunmadığından açılan davanın haksız ve yersiz olduğunu, müvekkili şirkete husumet yöneltilemeyeceğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkeme Kararı:
9. … 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 26.12.2013 tarihli ve 2013/522 E., 2013/1176 K. sayılı kararı ile; çıplak mülkiyet sahibinin (Belediye) intifa hakkı tanıdığı kişi (davalı … İmar ve İnşaat Sanayi Teknik Hizmetler Ltd. Şti.) ile kira sözleşmesi imzalamasının pratik bir anlamının bulunmadığı, intifa hakkı sahibinin kullanma ile ilgili haklarını çıplak mülkiyet sahibi davalı belediyeye karşı da ileri sürme hakkına haiz olduğu, davacı (doğrusu davalı …) ile davalı … İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. arasındaki kira sözleşmesine hukuki bir değer verilmesinin mümkün olmadığı, hukuki bir değeri olmayan kira sözleşmesine ve 02.03.2011 tarihli encümen kararına dayanılarak davalı Belediyenin diğer davalı şirket aleyhine tahliye davası açarak lehine tahliye kararı almasının, ilâmın tarafı olmayan davacı şirketi bağlamayacağı, davacı ile davalı şirket arasında yapılan kira sözleşmelerinde davalı şirketin taşınmazların asıl kiracısı olduğuna dair bir ibare bulunmadığı, bu nedenlerle davalı şirketin alt kiracı olduğunu kabul etmenin mümkün olmadığı, davacı şirket alt kiracı olarak kabul edilmediği için asıl kira sözleşmesi bir nedenle sona erdiği zaman alt kira sözleşmesinin de ortadan kalkacağına dair hukuk kuralının somut olayda uygulanmasının da mümkün olmadığı, intifa hakkı sözleşmesine güvenerek uzun süreli kiralama sözleşmesi yapan davacı şirketin kiracılık sıfatının her iki davalı arasındaki kira sözleşmesinin ihale yapılmaksızın oluşturulduğundan bahisle ortadan kaldırılmasının Medeni Kanun’un 2. maddesinde ifadesini bulan iyi niyet kurallarına ve hukuk devleti ilkelerine aykırı olduğu, takip hukuku ve tahliye ile ilgili muhtıranın iptali davasının davacı aleyhine sonuçlanmasının kesin hüküm oluşturmayacağı, intifa hakkının idari bir karar ile kaldırılmasının sonuç doğurmayacağı gerekçesiyle davalı … Başkanlığına yönelik kiracılık sıfatının tespiti davasının sıfat yokluğu nedeniyle reddine, davalı … İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti.’ne yönelik davanın kabulü ile dava konusu taşınmazlarla ilgili davacı ile davalı … İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. arasındaki kiracılık ilişkisinin devam ettiğinin tespitine, her iki davalıya yönelik muarazanın giderilmesi ve müdahalenin menini amaçlayan davanın ise kabulüne karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:
10. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalılar … ve … İmar ve İnşaat Sanayi Teknik Hizmetler Ltd. Şti. vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

11. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 02.12.2014 tarihli ve 2014/2419 E., 2014/13301 K. sayılı kararı ile; “…Davada dayanılan ve hükme esas alınan 25.05.2007 düzenleme ve 01.03.2012 bitim tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mülkiyeti davalı belediyeye ait dava ve sözleşme konusu 1 ve 2 parsel No’lu taşınmazların intifa hakkının belediye tarafından 05.11.1993 tarihinde davalı şirkete devredilmesinden sonra, davalı şirket ve davalı … arasında aynı taşınmazlara ilişkin 01.08.1994 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi akdedilerek tapu siciline şerh edilmiştir. Davalı şirket de, gerek intifa hakkına, gerek taşınmazlardaki kiracılık sıfatına dayanarak ilki 12.08.2003, diğeri 25.5.2007 tarihli kira sözleşmeleri ile taşınmazı davacı şirkete kiralamış, kira sözleşmesi de yine tapu siciline şerh edilmiştir. Ne var ki süreç içinde davalı belediyeye ait kamu mallarının kırkdokuz yıllığına ihalesiz kiralanması nedeniyle, bu konuda yapılan müfettiş incelemesini takiben, taşınmazların davalı şirkete kiralanmasına ilişkin belediye meclis kararı iptal edilerek, davalı … tarafından davalı şirket hakkında tahliye davası açılmış, söz konusu davada verilen tahliye kararı kesinleşerek davalı … tarafından icraya konulmuştur. Bu arada işbu davanın 13.02.2012 tarihinde açılmasından önce, davalı şirket lehine tapu siciline konulan intifa hakkı ve kira şerhi 28.07.2011 tarihinde terkin edilmiş, kiralanan da yargılama sırasında 09.11.2012 tarihinde icra kanalı ile tahliye edilmiştir. Davacı açmış olduğu işbu dava ile kesinleşen tahliye kararı nedeniyle kiralanan iş yerine tebliğ edilen tahliye muhtırası üzerine kiralanan taşınmazlardaki kiracılık sıfatının tespitini, bu konudaki müdahalenin önlenmesini ve muarazanın giderilmesini talep etmiştir. Davacı şirket ile taşınmazların maliki davalı … arasında doğrudan bir hukuki ilişki bulunmamaktadır. Taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerini intifa hakkı sahibi ve kiracılık sıfatı bulunan davalı şirket ile yapmıştır. Sözleşmelerin yapıldığı tarih itibariyle davalı şirketin yasal ve sözleşmesel haklarına dayanarak bu şekilde taşınmazdan yararlanma ve kiraya verme hak ve yetkisi bulunmakla birlikte, davalı belediyenin sözleşme konusu taşınmazlara ilişkin idari yönden bürokratik usule aykırı tasarrufları süreç içinde giderilerek, bu konuda alınan belediye meclis kararı iptal edilmiş, kesinleşen dava sonucu davalı şirketin taşınmazlardan tahliyesine karar verilmiş ve intifa ve kira şerhleri de tapu sicilinden terkin edilmiştir. Başka bir anlatımla, davalı şirketin taşınmazlara ilişkin tasarruf hakları ortadan kalkarak, tamamen davalı belediyeye geçmiştir. Davacı ise taşınmazları o dönemde intifa hakkı sahibi olan ve kiracılık sıfatı bulunan davalı şirket ile akdettiği kira sözleşmeleri gereğince kiracı ( alt kiracı ) sıfatı ile kullanmıştır. Ancak yukarıda açıklandığı üzere, tahliye davası sonucu davalı şirketin kiracılık sıfatı sona erdiği gibi, intifa hakkının terkini ile de taşınmaza ilişkin tasarrufta bulunma hakkı da ortadan kalkmıştır. Diğer bir deyişle, davacı şirketin davalı şirketle akdettiği kira sözleşmeleri dayanaksız kalmıştır. Davalı şirketin kiracılık sıfatının sona ermesi ile alt kiracı durumunda bulunan davacının yapmış olduğu alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona ermiştir. Gelinen noktada davacının taşınmazlarda bulunmasının haklı, meşru ve hukuki bir gerekçesi kalmamıştır. Dolayısıyla taşınmazların maliki durumunda bulunan davalı belediyenin mülkiyet hakkının kendisine verdiği tüm yetkileri kullanarak taşınmazın tahliyesini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Her ne kadar davacı tarafından davalı şirketin davalı belediyenin kendisinin bünyesinde kurulmuş bir şirket olduğu davalıların danışıklı şekilde kendisinin tahliyesini sağlamak amacıyla ortak hareket ettikleri, iyi niyetli olmadıkları, hatta söz konusu tahliye kararının temyiz edilmeksizin kesinleştirildiği iddia edilmiş ise de, davacı şirketin yapmış olduğu kira sözleşmeleri dolayısıyla uğramış olduğu bir zarar varsa bunu taşınmazları kendisine kiraya veren davalı şirketten talep edebilir. Ne var ki, bu durum davacı şirketin taşınmazlarda kiracı olduğu ve kiracılığını sürdürdüğü anlamına gelmez. Bu nedenle mahkemenin davanın reddine karar vermesi gerekirken, yazılı gerekçe ve hatalı nitelendirme ile hüküm kurması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:
12. … 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 19.11.2015 tarihli ve 2015/702 E., 2015/1066 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçeler genişletilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:
13. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili ile davalılar … ve … İmar ve İnşaat Sanayi Teknik Hizmetler Ltd. Şti. vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK
14. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacı kiracı ile kiraya veren davalı şirket arasındaki kiracılık sıfatının devam edip etmediği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE
15. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “intifa hakkı” ile ilgili açıklama yapılmasında yarar vardır.

16. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun 779. ve devamı maddelerinde irtifak türleri; taşınmaz lehine irtifak hakkı, intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve diğer irtifaklar olarak belirlenmiş; mülkiyetten farklı olarak irtifaklar için kanun, genel hüküm koymamıştır. Buna karşılık, eşyaya bağlı irtifaklara ilişkin hükümlerin (TMK m. 779-793), diğer kişisel irtifaklarda da uygulanacağı TMK’nın 838/son maddesinde belirtilmiştir.

17. İntifa hakkı, başkasına ait bir eşya, hak veya malvarlığı üzerinde belirli bir kişiye tam yararlanma imkânı sağlayan bir irtifak hakkıdır (…, …, S.: Eşya Hukuku, 20. Baskı, … 2017, s. 827). İntifa hakkı menkul ve gayrimenkuller ile haklar ve bir mamelek üzerine tesis olunabilir. Hilafına sarahat bulunmadıkça sahibine, üzerine tesis olunduğu şeyden tamamıyla istifade etme hakkı verir. Daha açık ifadeyle; TMK’ya göre intifa hakkı, sahibine bu hakkın konusu üzerinde istimal (kullanma) ve istifade (yararlanma) yetkileri veren, başkasına temlik edilemeyen ve hakiki veya tüzel kişiye ait olabilen bir ayni haktır. İntifa hakkı sahibi, intifanın konusu bulunan mal veya hakkın sağlayabileceği bütün menfaatlerden (gelir ve semeresinden) yararlanmak ve kullanmak yetkisine sahiptir.

18. İntifa hakkının kurulması ile malik, eşyanın veya hakkın, özdeğerini kendisinde tutmakta, buna karşılık bunlardan elde edilebilecek yararları belirli bir kişiye tahsis etmektedir (…/…, s. 827). Dolayısıyla, intifa hakkı buna kaynak olan hukuk ilişkisinin düzenlenmesi sırasında taraflarca aykırı bir şart kararlaştırılmış olmadıkça, hakkın konusu olan şeyden tam ve sınırsız bir faydalanma hakkı sağlar.

19. İntifa hakkının kurulması ile mülkiyet hakkına konu olan mal üzerinde çıplak mülkiyet sahibinin yararlanma ve kullanma yetkisi kaldırılır. İntifa hakkı, üzerine yüklendiği mülkiyet hakkını içi boşalmış bir hak durumuna sokar. İntifa hakkı varken bir mülkiyet hakkının sahibine verdiği mutat kullanma yetkilerinden mülkiyet hakkı sahibi mahrum kalmış olur. Kuru mülkiyet hakkı sahibinin sadece bu mülkiyet hakkını başkasına devretme yetkisi vardır.

20. TMK’nın 794. maddesinin 1. cümlesinde; menkullerin, gayrimenkullerin, hakların ve malvarlığının intifa hakkına konu olabileceği belirtilmiştir. İntifa hakkı, taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur (TMK m. 795/1). Bilindiği üzere; “Ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar, sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır” (TMK m. 1022/1). “Kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz” (TMK. m. 1021/1). Değinilen yasa hükümlerinde öngörüldüğü üzere, hukukumuzda ayni hakkın doğumu veya ortadan kaldırılması tescil işleminin yapılmış olmasına bağlıdır. Başka bir deyişle bir hak tescil edilmedikçe ayni hak niteliğini kazanamaz.

21. İntifa hakkının sonsuz kurulamayacağı yolundaki hüküm Medeni Kanunun emredici hükümlerindendir. Gerçek kişiler için bu süre intifa hakkı sahibinin ömrüyle sınırlanmışken; tüzel kişilerde TMK’nın 797. maddesi gereğince intifa hakkı süresi 100 seneyi aşamaz.

22. İntifa hakkı devredilemez ve mirasçıya geçmez. Buna karşılık intifa hakkı sahibi hakkını mutlaka bizzat kullanmaya mecbur değildir, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. İntifa hakkının kullanılması tüm olarak bir başkasına devredilebileceği gibi yalnızca içeriğindeki “bazı münferit yararlar açısından” dahi bu imkân vardır (…/…, s. 828).

23. TMK’nın 806. maddesi intifa hakkının yalnızca “kullanılmasının” başkalarına devrine olanak tanımakta ve bu konuyla ilgili koşulları düzenlemektedir. MK’nın 806. maddesine göre “Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. Bu takdirde malik, haklarını, devralana karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.”

24. İntifa hakkının kullanılmasının başkasına devredilmesi sadece borçlandırıcı bir etkiye sahiptir. Yani kullanmanın devredilmesiyle intifa hakkı sahibi ile üçüncü kişi arasında kişisel bir borç ilişkisi doğar. Bu borç ilişkisi, taraflar arasında, intifadan doğan hakların üçüncü kişi tarafından kullanılabilmesine imkân verir. İntifa hakkının kullanılmasının başkasına devredilmesi ayni hak doğurmaz (…/…, s. 828).

25. Kira sözleşmesi de intifa hakkı sahibinin TMK’nın 806. maddesi çerçevesinde yaptığı intifa hakkının kullanılmasının devrine ilişkin hukuki işlemlerden birisidir. İntifa konusunu kullanma ve ondan yararlanma yetkisi de onun bu yetkilerinden birisi olduğu için intifa hakkı sahibi bu yetkilerin bir üçüncü kişi tarafından kullanılmasını kabul edebilir. Bu nedenle sözleşme, kira sözleşmesinin asli edimlerini içeriyorsa, sözleşmeye kira sözleşmesinin hükümlerinin uygulanması gerekmektedir (….: Kiraya Verenin İntifa Hakkının Sona Ermesi Durumunda Malikin Taşınmaz Kira Sözleşmesinin Tarafı Haline Gelip Gelemeyeceği Sorunu, … Üniversitesi Hukuk Fakültesi Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi, Cilt 8, s. 131).

26. TMK’nın 796. maddesinin 1. fıkrasının 1. cümlesinde; ister menkul ister gayrimenkul olsun, malın yok olması ile intifa hakkının son bulacağı belirtilmiştir. Malın yok olması ile üzerindeki mülkiyet hakkı ile birlikte konusu kalmayan intifa hakkı da ortadan kalkar.

27. Gayrimenkul sahibinin iradesi ile kurulan bir intifa hakkının TMK’nın 795. maddesine göre ayni hak olarak varlık kazanabilmesi için sicile kaydedilmesi gerektiğine göre hak sahiplerinin iradesi ile intifa hakkına son verilmek istenirse o hâlde sicile düşülmüş bulunan kaydın silinmesiyle ayni hakkın kalkması sağlanabilir. Anılan maddenin 1. fıkranın 2. cümlesindeki hükme dayanılarak intifa hakkına son verilmek istenirse, sicildeki kaydın silinmesinin tesisi (kurucu) bir değeri vardır; bu hâlde kaydın silinmesi esas hak bakımından bir değişiklik meydana getirir ve var olan bir ayni hakkı ortadan kaldırır.

28. Sicilden kaydın silinebilmesi için de muteber bir hukuki sebebin bulunması gerekir. İntifa hakkının kurulmasını sağlayan hukuki sebepte (anlaşma, vasiyetname) bu hak için bir süre gösterilmişse o sürenin bitmesi, herhalde hak sahibi gerçek kişi ise TMK’nın 796. maddesine göre intifa hakkı sahibinin ölümü, intifa hakkı sahibi tüzel kişilik ise infisahı veya hakkın kurulmasının üstünden 100 yıl geçmesi ve mahkemeden verilmiş intifa hakkını sona erdiren bir kararın bulunması intifa hakkını son bulduran diğer sebeplerdir.

29. Bu aşamada kira sözleşmesi ile ilgili açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.

30. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

31. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

32. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.

33. BK’nın “Satım ile kiranın infisahı” başlıklı 254. maddesinde “İcarın akdinden sonra, mecur, mucir tarafından ahara temlik yahut icraen takibat veya iflas tariki ile kendisinden nezedildiği takdirde; müstecir, mecurun ahiren maliki olan üçüncü şahıstan ancak kabulü şarti ile icarenin devamını ve mucirden akdi icra yahut tazminat ita etmesini isteyebilir.

Bununla beraber icar edilen şey bir gayrimenkul olduğu takdirde, akit daha evvel feshe müsait olmadıkça kanunen ihbar caiz olan miada kadar üçüncü şahıs, icara riayet etmekle mükellef tutulur ve feshi ihbar etmediği takdirde akdi kabul etmiş addolunur.
Ammenin menfaati için istimlake dair olan hususi hükümler mahfuzdur.” hükmü bulunmaktadır. Benzer hüküm TBK’nın 310. maddesinde “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” şeklinde düzenlenmiştir.

34. BK’nın 254. maddesinin 2. fıkrasına göre, taşınmaz kiralarında, yeni malik, sözleşme daha önce feshe müsait değilse, Kanun’un deyimiyle “kanunen ihbar caiz olan miada kadar” kira sözleşmesine uymakla yükümlüdür.

35. BK’nın 254. (TBK’nın 310.) maddesi kiralananın mülkiyetinin bir üçüncü kişiye devredilmesine olanak sağlayan tüm hukuki işlemleri kapsar biçimde yorumlanmaktadır. Buna göre satım, trampa, bağışlama, ölünceye kadar bakma sözleşmesinden doğan borçların ifası için yapılan tasarruf işlemleriyle kiralananın mülkiyet hakkı değiştiğinde BK’nın 254. maddesi uygulanabilecektir. Öğretiye göre, kiraya veren, kiralanan üzerindeki mülkiyet veya sınırlı ayni hakkını, bu hakkın dayandığı hukuki işlemdeki sakatlık yüzünden (ehliyetsizlik, irade bozuklukları, muvazaa gibi) veya bu işlemler bozucu şartla yapılmış ancak bu şartın gerçekleşmesi nedeniyle kaybetmişse BK’nın 254. maddesi hükmü kıyasen uygulanabilir (Arıdemir, s. 133-134).

36. Malikin mülkiyet hakkının devri yetkisine karşılık kiracının korunması istenildiğinden kanuna özel hüküm olan BK’nın 254. maddesi hükmü konulmuştur. Böylece mülkiyet hakkı sahibinin malını kiraya verdiği zaman kira süresi bitinceye kadar hakkını devir yetkisini kullanmaması uygun görülmemiş, ancak sözleşmenin bu sebeple feshi hâlinde kiracıya da bir kusur yüklenemeyeceği için ayrıca böyle bir durumu düzene koyma gereği duyulmuştur.

37. Kiraya verenin intifa hakkı sahibi olduğu ve kira sözleşmesi devam ederken intifa hakkının sona ermesi dolayısıyla malikin kullanma ve yararlanma yetkilerini elde etmesi durumunda, malik ile kiracı arasındaki hukukî ilişkileri düzenleyen bir hüküm BK’da bulunmamaktadır. Ancak malikin mülkiyet hakkını devrinde olduğu gibi, TMK’nın 806. maddesi gereği intifa hakkı sahibinin malını kiraya verme yetkisi bulunduğundan, genel kira sözleşmesi hükümlerine göre intifa konusu malın teslimine malikin katlanması ve kiracının BK’nın 254. maddesi hükümlerinden yararlandırılması gerekmektedir. TMK’nın 806. maddesinin 2. fıkrası ile de intifa hakkı sahibi ile hakkın kullanımını devralanın, malik karşısında eşit konuma getirilmesi amaçlanmıştır. Bu sebeplerle, kira sözleşmesi yapıldığı ihtimalde, intifa hakkının sona ermesi durumunda, kiracının durumu, tıpkı malik ile kira sözleşmesi yapan kiracının konumu ile aynı olduğundan BK’nın 254. maddesi kıyasen uygulanmalıdır (Arıdemir, s. 137-138).

38. Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiralanan üzerinde mülkiyet hakkını kazanan yeni malikin kira sözleşmesinin taraf olacağının açıkça kabul edilmesi, buna karşılık intifa hakkının sona ermesinde mevcut malik bakımından bu hukukî sonucun kabul edilmemesi, kiracının korunması amacıyla bağdaşmadığı gibi, adaletsiz sonuçların doğmasına da sebep olabilecektir. Bu nedenle intifa hakkının sona ermesi ve malikin kullanma ve yararlanma yetkilerine kavuşması durumunda, malikin, kira sözleşmesinin tarafı olacağını kabul etmek gerekir.

39. Şu hâlde, intifa hakkının sona ermesi kira sözleşmesini sona erdirmeyecektir. İntifa hakkının sona ermesi durumunda malik kira sözleşmesi ile bağlı olacak ve sanki kira konusunu devralan yeni malikmiş gibi BK’nın 254. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen konumda olacaktır. Bu kapsamda intifa hakkının sona ermesi ve kira sözleşmesinin devam etmesi hâlinde malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelecektir.

40. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; … Belediye Başkanlığının, maliki olduğu … ili … ilçesi … Mahallesi 7758 ada 1 parsel (eski kayda göre 91 ada 1 parsel) ile 7378 ada 2 parsel sayılı, üzerinde akaryakıt ve servis istasyonu bulunan taşınmazlarının intifa hakkını, 10.02.1993 tarihli ve 1993/8 sayılı meclis kararı ile 49 yıllığına davalı … İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. lehine tesis ettiği, davacı şirketin de davalı şirket lehine tesis edilen aynı hak niteliğindeki intifa hakkına istinaden davalı … İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. ile … 16 Noterliğinin 12.08.2003 tarihli ve 19288 yevmiye nolu düzenleme şeklinde kira sözleşmesi yaptığı ve sözleşmenin tapu siciline şerh edildiği, kira sözleşmesinin 01.03.2007 tarihine kadar süreceğinin kararlaştırıldığı, kira sözleşmesi devam ederken davacı ile davalı şirket arasında … 16. Noterliğinin 25.05.2007 tarihli ve 15112-15113 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kira sözleşmeleri düzenlendiği ve 10 yıl süreli sözleşmenin başlangıç tarihinin, 5 yıl süreli olan ve 01.03.2012 tarihinde sona erecek olan sözleşmenin bitim tarihi olduğu, kira bedellerinin peşin olarak davalı şirkete ödendiği ve sözleşmelerin tapu siciline şerh edildiği, … Cumhuriyet Başsavcılığının 2010/14722 soruşturma sayılı dosyasında düzenlenen rapora göre, … Belediye Meclisinin 10.02.1993 tarihli ve 1993/8 sayılı kararının verildiği tarihte yürürlükte bulunan 1580 sayılı Belediye Kanunu’na ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na aykırı olduğunun tespit edildiği, bunun üzerine … Belediye Meclisinin 02.03.2011 tarihli ve 2011/43 sayılı kararı ile Belediye meclisinin 10.02.1993 tarihli ve 1993/8 sayılı kararının iptaline karar verildiği, söz konusu iptal kararının ve kiraya verilen taşınmazların 30 gün içinde tahliye edilmesi gerektiğine ilişkin ihtarın … İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti.’ye tebliğ edildiği, taşınmazların davalı şirket tarafından tahliye edilmemesi üzerine … 3. Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açıldığı ve mahkemece davanın kabulüne karar verildiği, mahkeme ilâmının infazı için … 27. İcra Dairesinde icra takibi başlatıldığı anlaşılmaktadır.

41. Davalı … 10.02.1993 tarihli ve 1993/8 sayılı meclis kararı ile dava konusu taşınmazların intifa hakkını 49 yıllığına davalı … İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. lehine tesis etmiş, intifa hakkı tapu siciline şerh edilmiş ve davalı şirket de bu intifa hakkına dayanarak davacı şirket ile kira sözleşmeleri düzenlemiştir. Davalı şirket intifa hakkına dayanarak kira sözleşmeleri düzenlediğinden davacı şirket alt kiracı değil asıl kiracıdır. Davacı şirket alt kiracı olarak bulunmadığından, davalı … ile davalı şirket arasındaki kira sözleşmesinin sona ermesi ve davalı şirketin dava konusu taşınmazlardan tahliyesine karar verilmesi, davacı şirket ile davalı … İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. arasındaki kira sözleşmesinin sona ermesini gerektirmez.

42. Davacı şirket ile davalı şirket arasındaki kira sözleşmesi devam ederken, … Belediye Meclisinin 02.03.2011 tarihli kararı ile, bu kararın verildiği tarihte yürürlükte bulunan 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu gereğince, ihalesiz kiraya verilebilmesinin hukuken mümkün olmaması nedeniyle 10.02.1993 tarihli ve 1993/8 sayılı meclis kararının iptal edilmesine karar verilmiştir.

43. Davacı şirketin, 02.03.2011 tarihli ve 2011/43 sayılı meclis kararının iptali istemiyle açtığı dava sonunda … 2. İdare Mahkemesinin 21.11.2012 tarihli ve 2011/1169 E., 2012/2060 K. sayılı kararı ile, geri alınan işlemin, idarenin açıkça hataya düşerek tesis ettiği işlemlerden olduğu anlaşıldığından, anılan işlemin süre kaydına bağlı olmadan idarece geri alınması yolundaki dava konusu … Belediye Meclisinin 02.03.2011 tarihli ve 2011/43 sayılı kararında hukuka ve yasal mevzuata aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

44. Davalı … … 3. Sulh Hukuk Mahkemesinde 10.05.2011 tarihinde davalı … İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. aleyhine tahliye davası açmış, yargılama sonunda 28.07.2011 tarihli ve 2011/613 E., 2011/919 K. sayılı karar ile davanın kabulüyle taşınmazdan tahliyesine karar verilmiş ve karar temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir. Davalı şirketin muvafakati ile de intifa hakları tapuda terkin edilmiştir.

45. Yukarıda da açıklandığı üzere kira sözleşmesi devam ederken intifa hakkının sona ermesi halinde davacı şirket ile davalı … İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. arasındaki kira sözleşmesi sona ermeyecektir. BK’nın 254. maddesinin kıyasen uygulanması neticesinde, intifa hakkı sona erse bile, malik olan … Belediyesi kira sözleşmesi ile bağlı olacak ve sanki kira konusunu devralan yeni malikmiş gibi BK’nın 254. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen konumda olacaktır. Bu nedenle intifa hakkı sona erdiği hâlde kira sözleşmesi devam ettiğinden anılan madde uyarınca, Belediyenin, kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiğinin kabulü gerekir.

46. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, Özel Daire kararına uymak gerekirken direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı olmakla bozulması gerektiği yönünde ileri sürülen görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

47. O hâlde, yukarıda açıklanan ilkeler ve genişletilmiş gerekçelerle direnme kararı usul ve yasaya uygun olup onanması gerekmektedir.

IV. SONUÇ:
Yukarıda açıklanan genişletilmiş gerekçe ve nedenlerden dolayı;
Davacı vekili ile davalılar … ve … İmar ve İnşaat Sanayi Teknik Hizmetler Ltd. Şti. vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA,
Davacıdan gerekli ilâm harcı peşin alındığından harç alınmasına yer olmadığına,
Aşağıda dökümü yazılı (12.875,33TL) harcın temyiz eden davalılardan ayrı ayrı alınmasına,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesi atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440/III-2. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 06.04.2021 tarihinde oy çokluğu ile kesin olarak karar verildi.