Taşınmaz Davalarında Kesin Yetkili Mahkeme Neresidir? HMK Madde 12
Hukuk sistemimizde taşınmaz mallar (gayrimenkuller) üzerindeki hak iddiaları, yargılamanın hızı ve keşif/bilirkişi incelemelerinin yerinde yapılabilmesi amacıyla “kesin yetki” kuralına tabi kılınmıştır. HMK Madde 12, taşınmazın “ayni haklarına” (mülkiyet, irtifak, rehin vb.) ilişkin uyuşmazlıkların çözüm yerini şüpheye yer bırakmayacak şekilde “taşınmazın bulunduğu yer” olarak belirlemiştir. Bu yetki kuralı kamu düzenindendir; taraflar anlaşarak başka bir mahkemeyi yetkili kılamazlar ve hakim bu durumu davanın her aşamasında (BAM ve Yargıtay dahil) kendiliğinden dikkate alır.
HMK Madde 12: Kanun Metni
(1) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
(2) İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
(3) Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir.
6100 sayılı Kanunda Yer Alan Madde Gerekçesi
1086 sayılı Kanunun 13 üncü maddesinde yer alan taşınmazlara ilişkin yetki kuralı, günümüz Türkçesine uyarlanıp, kısaltılarak yeniden düzenlenmiştir. Buna göre, bir taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin dava ve işlerle, taşınmazın zilyetliğine veya Türk Medenî Kanununda düzenlenen hapis hakkından farklı olarak, taşınmazın her türlü alıkoyma hakkına ilişkin dava ve işler, taşınmazın bulunduğu yerde açılacaktır. Hükümde, bu tür dava ve işler için, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisinin kesin olduğu açıkça belirtilmiştir. Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin dava, doğrudan doğruya taşınmaz üzerindeki bir aynî hakka, örneğin istihkak davasında olduğu gibi, mülkiyet hakkına ilişkin olabileceği gibi; şahsî bir talep hakkı doğuran sözleşmeye dayanarak taşınmaz üzerinde bir aynî hak değişikliği veya aynî hak sahipliğinde bir değişiklik ortaya çıkaran bir dava açılıyorsa, böyle bir talep hakkına ilişkin dava da, taşınmazın aynına ilişkin dava olarak kabul edilip, madde kapsamında değerlendirilecektir. Buna karşılık, taşınmaza ilişkin olmakla birlikte, taşınmaz üzerinde aynî hakka değil de, şahsi bir hakka ilişkin dava, örneğin kiralanan taşınmazın tahliyesi davası için, bu hüküm uygulama alanı bulamayacaktır. Zira dava, taşınmaz üzerinde şahsî bir hakka ilişkindir. Şüphesiz böyle bir durumda, bir başka yetki kuralına göre, örneğin tahliye davası için, sözleşmenin ifa edileceği yer kuralına göre, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yine yetkili olabilir. Ancak, böyle bir durumda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi, bu maddede belirtildiği şekilde kesin yetkili olmayacaktır.
Bir taşınmaz üzerindeki irtifak hakkına ilişkin davalar ise üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yerde açılacaktır. Bu hâlde de şüphesiz, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi, kesin yetkidir.
Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğeri için de dava açılabilecektir.
Adalet Komisyonu Değişiklik Gerekçesi
Tasarının 17 nci maddesinde, ifadede açıklığı sağlamak amacıyla birinci fıkrada yer alan “dava ve işler” ve “dava ve işlerde” ibareleri “davalar” ve “davalarda”, üçüncü fıkrada yer alan “dava ve işler” ibaresi ise “davalar” şeklinde değiştirilmiş ve madde teselsül nedeniyle 18 inci madde olarak kabul edilmiştir.
Hukuki İncelemeler
Taşınmazın Aynına İlişkin Kesin Yetki ve Sonuçları
HMK Madde 12 kapsamında düzenlenen yetki kuralı, emredici niteliktedir. Bu kuralın pratik yansımaları şu şekildedir:
- Yetki İtirazı Gerekmez: Hakim, davanın her aşamasında taşınmazın kendi yetki bölgesinde olup olmadığını kendiliğinden araştırır.
- Yetki Sözleşmesi Geçersizdir: Taraflar (tacir dahi olsalar) taşınmazın aynına ilişkin bir davayı başka bir yer mahkemesinde görüleceğine dair yetki sözleşmesi yapamazlar.
- Kamu Düzeni: Bu kuralın ihlali, üst mahkemeler (BAM ve Yargıtay) tarafından başlı başına bir bozma nedeni sayılır.
Hangi Davalar HMK 12 Kapsamına Girer?
Madde metninde geçen “ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar” ifadesi geniştir. Uygulamada şu davalar mutlaka taşınmazın bulunduğu yerde açılmalıdır:
- Tapu İptali ve Tescil Davaları (Muris muvazaası, vekalet görevinin kötüye kullanılması vb.)
- Müdahalenin Men’i (El Atmanın Önlenmesi) ve Sınır Düzeltme Davaları
- İradi veya Kanuni İrtifak Hakları (Geçit Hakkı vb.)
Avukat Görüşü: Uygulama Hataları ile “Ayni Hak – Şahsi Hak” Ayrımı
Uygulamada, gayrimenkul hukukuna ilişkin her davanın mutlak surette taşınmazın bulunduğu ilde açılması gerektiğine dair yanlış bir ön kabul bulunmaktadır. Hâlbuki bir dava salt “taşınmazla ilgili” olduğu için HMK Madde 12 kapsamına girmez; dava neticesinde verilecek hükmün o taşınmazın tapu kaydını (mülkiyetini) değiştirip değiştirmediği (ayni hakka tahalluk edip etmediği) incelenmelidir.
Örnek vermek gerekirse; bir taşınmazın satışından kaynaklanan salt “para alacağı” davası, İİK md. 277’ye dayanan genel “tasarrufun iptali” davası (bu dava da tapuyu iptal etmez, malı haczettirme hakkı verir) veya yıllanmış bir işgalden doğan “ecrimisil davası” ayni nitelikte değildir. Ne var ki ecrimisil talebi, “El Atmanın Önlenmesi” davası ile birlikte (terditli veya yığılmalı) açılırsa, o takdirde asıl dava olan müdahalenin men’i ayni nitelik taşıdığından taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkili hâle gelir. Açılacak davaların stratejik olarak tasarlanması ve bu ayrımın doğru yapılması, yargılamaların yetkisizlik nedeniyle bozulup uzamasının önüne geçmektedir.
Öne Çıkan Yargıtay Kararları Özeti
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2016/7595 E. , 2016/6628 K.
ÖZET (Tapu Kaydında Düzeltim ve İdari Başvuru Şartı): Tapu kaydında yer alan malikin adı, soyadı, baba adı gibi kimlik bilgilerinin düzeltilmesi davaları taşınmazın aynına ilişkin olup HMK 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde (çekişmesiz yargı usulüyle) görülmelidir. Ancak Yeni Tapu Sicil Tüzüğü m. 75 uyarınca bu davayı açmadan önce Tapu Sicil Müdürlüğü’ne idari başvuru yapılması “zorunlu dava şartıdır”. Yargıtay, bu idari başvuru yolu tüketilmeden doğrudan açılan davaların usulden reddedilmesi gerektiğine içtihat etmiştir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2014/20193 E. , 2017/1720 K.
ÖZET (Birden Fazla Taşınmaza İlişkin Dava): Ehliyetsizlik ve muris muvazaası nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davası taşınmazın aynına ilişkindir ve kural olarak Madde 12/1 bağlamında işlem görür. Ancak ortada farklı illeri kapsayan birden fazla taşınmaz varsa, HMK m. 12/3 uyarınca bu taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde diğer taşınmazlar için de dava görülüp karara bağlanabilir. Mahkemece bu esneklik gözetilmeden yetkisizlik kararı verilmesi yasaya aykırıdır.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2016/14661 E. , 2018/12215 K.
ÖZET (Muvazaa Davalarında HMK 12 Önceliği): Muris muvazaası nedeniyle açılan davaların hukuki temeli “terekeden mal kaçırma” olarak görünse dahi, davanın doğası uyarınca talep “taşınmazın tapusunun iptaline” ilişkindir. Binaenaleyh miras hukukunun kesin yetkisinden (HMK m. 11) ziyade, taşınmazın aynına ilişkin HMK m. 12 düzenlemesi uygulanarak, dava taşınmazın bulunduğu yerde açılmalıdır. Dava ıslah ile tazminata dönüştürülse bile açılış tarihi baz alınacağından yetkili mahkeme sıfatı korunacaktır.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/3104 E. , 2019/2499 K.
ÖZET (Ecrimisil İstemi ve Şahsi Hak Ayrımı): Yalnızca haksız işgal tazminatı olan “ecrimisil” davası, taşınmazın aynını, mülkiyet durumunu doğrudan ilgilendirmeyen şahsi hakka dayalı bir taleptir. Bu sebeple HMK 12. maddesindeki kesin yetki kuralı ecrimisil taleplerinde uygulanmaz. Taşınmaz nerede olursa olsun, davalının ikametgahı veya zararın (haksız fiilin) meydana geldiği adreste de usul ekonomisine uygun biçimde açılabilecektir.
Yargıtay 17. Hukuk Dairesi 2014/23791 E. , 2017/745 K.
ÖZET (Tasarrufun İptali Davalarında Kesin Yetki Yokluğu): İcra iflas kanununa dayalı (İİK 277) tasarrufun iptali davaları, gayrimenkul satışlarını iptal etse dahi “tapuda yeniden malik adına tescil edilmesini sağlamaz”, alacaklıya yalnızca o mallar üzerinden haciz ve satış (bedelini alma) imkanı verir. Bu özelliği nedeniyle taşınmazın aynına ilişkin değil “kişisel (şahsi) hakka” ilişkin bir davadır. Sonuç olarak tasarrufun iptali davasında taşınmazın bulunduğu yerin (HMK m. 12) kesin yetkilisi aranmayacak olup, geç yapılan yetki itirazları dinlenmeyecektir.
HMK Madde 12 (Gayrimenkul Yetkisi) Sıkça Sorulan Sorular
Taşınmaz başka ilde ise keşif nasıl yapılır?
Dava kesinlikle taşınmazın bulunduğu yerde açıldığı için keşif bizzat o yetkili ilçe veya il mahkemesi hakimi ve yerel bilirkişileri tarafından gerçekleştirilir. Bu düzenleme delillerin çok daha hızlı ve objektif toplanmasına olanak tanımak üzere yasalaşmıştır.
Kira sözleşmesinden doğan davalarda da bu madde geçerli mi?
Kira uzlaşmazlıklarından kaynaklanan bir tahliye talebiniz var ise taşınmazın aynından bahsetmek mümkün değildir; yalnızca sözleşmenin ihlali nedeniyle “zilyetliğin geri teslimi” söz konusudur. Ancak bir mecburi hüküm olan “Sözleşmenin ifa edileceği yer (tahliye adresi)” kuralı nedeniyle genellikle gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemeleri de dava için alternatiftir fakat “kesin” yetkili değillerdir.
Bir taşınmaz davasında haklı çıktım ancak mahkeme yanlış yer imiş, ne olacak?
Davayı kazansanız bile üst mahkemece (İstinaf/Yargıtay) dosyanız incelendiğinde, taşınmaz idari sınırları HMK Madde 12 uyarınca ihlal edilmişse, davanız esasına doğrudan hiç girilmeksizin evvela “kesin yetkisizlik” nedeniyle bozulur ve dava usulden tekrar yetkili yere gönderilmek üzere baştan görülür. Bu yüzden taşınmaz konularında en başta coğrafî sınırı tayin etmek hayatidir.