Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi(Genel olarak)
TBK Madde 328
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.
Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
6098 Sayılı Kanunda Yer Alan Madde Gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununun 262 nci maddesini kısmen karşılamaktadır.
Tasarının iki fıkradan oluşan 327 nci maddesinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinin fesih bildirimiyle sona ermesi genel olarak düzenlenmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 262 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “III. Feshin ihbarı” şeklindeki ibare, Tasarıda “II. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi / 1. Genel olarak” şeklinde ifade edilmiştir.
Maddenin birinci fıkrasında, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflar, daha uzun bir fesih bildirim süresi ya da başka bir fesih dönemi kararlaştırmış olmadıkça, her birinin, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak, sözleşmeyi feshedebileceği; fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin esas alınacağı belirtilmiştir.
Maddenin ikinci fıkrasında, fesih dönemine ya da bildirim süresine uyulmadan yapılan feshin bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağı ifade edilmiştir.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266a maddesi göz önünde tutulmuştur. Ancak, kaynak Kanundan farklı olarak fesih dönemlerinin hesaplanmasında kira sözleşmesinin başlangıcının esas alınacağı konusu açıklığa kavuşturulmuştur.
TBK Madde 328 Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi(Genel olarak)
Yargıtay İçtihatları
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2021/184E. , 2021/4169K.
- TBK Madde 328
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi(Genel olarak)
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Ecrimisil
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonucunda Mahkemece verilen davanın kabulüne dair kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairenin 22.10.2020 tarihli ve 2018/5640 Esas, 2020/6536 Karar sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmişti. Davacı vekili tarafından süresinde kararın düzeltilmesi istenmiş olmakla dosya incelendi gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili, dava konusu 90720 ada 9 parsel sayılı taşınmazda davacının 14.03.2012 tarihine kadar hisse sahibi olduğunu, taşınmazın davalı tarafından işgal altında olması nedeniyle davalı aleyhine 28.12.2004 – 23.11.2005 tarihleri arası için Ankara 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/499 Esas sayılı dosyası ile ecrimisil davası açıldığını, 24.11.2005 12.11.2010 tarihleri arası için de ecrimsil davaları açıldığını ve birleştirildiğini, birleşen davaların Yargıtay kararıyla kesinleştiğini, diğer hissedarların açtığı dosyada da bilirkişi raporu alındığını, bu nedenle 13.11.2010-14.03.2012 tarihleri arası için 13.11.2010- 31.12.2010 tarihleri için 5130,00 TL’nin dönem sonu 31.12.2010 tarihinden dava tarihine kadar ve dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile, 01.01.2011-31.12.2011 tarihleri için 42650,00 TL’nin dönem sonu 31.12.2011 tarihinden dava tarihine kadar ve dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile, 01.01.2012-14.03.2012 tarihleri için 8700,00 TL’nin dönem sonu 14.03.2012 tarihinden dava tarihine kadar ve dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsilini talep etmiştir.Davacı vekili 25.03.2016 tarihli talep artırım dilekçesi ile 13.11.2010- 31.12.2010 tarihleri için 5130,00 TL’nin dönem sonu 31.12.2010 tarihinden dava tarihine kadar ve dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile, 01.01.2011-31.12.2011 tarihleri için 42650,00 TL’nin dönem sonu 31.12.2011 tarihinden dava tarihine kadar ve dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile, 01.01.2012- 14.03.2012 tarihleri için 9773,00 TL’nin dönem sonu 14.03.2012 tarihinden dava tarihine kadar ve dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Davalı vekili; davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; davanın kabulü ile, 5.029,00 TL’nin 31.12.2010 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınıp, davacıya verilmesine, 42.650,00 TL’nin 31.12.2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınıp, davacıya verilmesine, 9.773,00 TL’nin 14.03.2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınıp, davacıya verilmesine karar verilmiştir. Hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 22.10.2020 tarihli ve 2018/5640 Esas, 2020/6536 Karar sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmiştir. Davacı vekili tarafından bozma hükmüne karşı süresinde kararın düzeltilmesi isteğinde bulunulmuştur.
Dava; ecrimisil istemine ilişkindir.
Dosya kapsamında yapılan incelemede; Dairemizin bozma ilamında belirtilen Ankara 9 . Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/399 Esas sayılı dosyasında birleşen dosyalarla birlikte 02.12.2004 -12.11.2010 dönemleri için ecrimisil talep edilmiş olup 2010 yılı için aylık m2/ TL bedeli olarak 3,21 TL kira bedeli belirlendiği, bu dosyada kararın henüz kesinleşmediği eldeki dosyada ise hükme esas alınan raporda da kesinleşmeyen karardaki aylık kira bedeli dikkate alındığından bahisle Ankara 9 . Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/399 Esas sayılı dosyasının kesinleşmesinin beklenilmesi ondan sonra sonucuna göre eldeki dosya için karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozma yapılmışsa da bilindiği üzere, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK’nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir. Arsa ve binalarda ecrimisil belirlenmesinde taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir. Bunun yanı sıra, Dairemizin yerleşmiş uygulamalarına göre; aynı yere ilişkin olarak önceki dönem ecrimisil bedeline ilişkin sonuçlanmış davalar bulunduğu takdirde; kural olarak önceki dönemin son dönemi için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktar, sonraki dönem ecrimisil bedelini oluşturur. Kural bu olmakla beraber, ecrimisil bedelinin en az kira bedeli olması ve kira sözleşmelerinde TBK’nin 344. maddesine göre 5 yıl geçtikten sonra rayice göre kira tespitinin istenebilmesi nedeniyle, daha önce rayice göre belirlenen dönem ile dava konusu edilen ilk dönem arasında 5 yıllık sürenin geçmesi veya taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme, yerleşim vs. özel nedenlerle değişimden dolayı rayiç ve emsal kiralar arttığı takdirde kesinleşen döneme ilişkin değerler nazara alınmadan, toplanacak somut verilere göre yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak yeni dönem (sonraki dönem) ecrimisil bedeli belirlenerek hüküm altına alınabilir.
Somut olaya gelince; Ankara 9. Asliye Hukuk Mahkemesi 2014/399 Esas sayılı dosyada alınan 19.06.2015 tarihli bilirkişi raporunda ; bozmalar sonrasında talep başlangıç tarihi 14.01.2005 olarak belirlendiğinden bu tarih itibarıyla ecrimisil birim değeri belirlenmiş olup sonraki döneme ÜFE endeksi uygulanmak suretiyle ecrimisil hesabı yapılmıştır. Bu raporda 2010 yılı aylık m2 / TL miktarı 3,21 TL olarak bulunmuştur. Eldeki davada ise talep 13.11.2010-14.03.2012 tarihleri arasına ilişkin olup önceki döneme ilişkin açılan davada talep başlangıç tarihi olan 14.01.2005 tarihi ile eldeki davada talep edilen ilk dönem olan 13.11.2010 tarihi arasında 5 yıllık süre dolmuş olup o halde eldeki davada bilirkişi tarafından ilk dönem olan 13.11.2010 tarihi için ecrimisil bedeli belirlenerek sonraki dönemlere ÜFE uygulanmak suretiyle hesaplama yapılması ve Mahkemece buna göre hüküm kurulması gerekeceğinden Ankara 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/399 Esas sayılı dosyasının kesinleşmesinin beklemesine gerek bulunmamaktadır. Ayrıca dosya içerisinde bulunan 09.03.2016 tarihli hükme esas alınan bilirkişi raporu incelendiğinde; raporun 2. sayfasında 6 nolu değerlendirme bölümünde “Dosya kapsamında yapılan incelemede, ecrimisil alacağının hesaplanması için gerekli olan dava konusu taşınmazın boş arsa olarak kiraya verilip verilmeyeceğine ilişkin belgelere, eğer kiraya verilmesi mümkün ise kıyaslama yapılabilmesi için yöredeki emsal kira sözleşmelerine rastlanılmamıştır. Bu nedenle haksız işgal tazminatı hesabı için dosyada yer alan önceki bilirkişi raporları göz önünde bulundurulmuştur. Söz konusu bilirkişi raporlarında belirtilen hususlar ve taşınmazın değerine etki eden unsurlar dikkate alındığında davaya konu 90720 ada 9 parsel taşınmaz için takdir edilen ve mahkemece de kabul gören 2010 yılı aylık 3,21 TL kira bedeline itibar edilmiştir” denilerek 2010 yılı için belirleme yapılmış olup bilirkişice salt önceki döneme ilişkin dava dosyasında alınan bilirkişi raporu gözetilerek belirleme yapılmamış olup bu bilirkişi raporundaki belirtilen hususlarla birlikte taşınmaza etki eden unsurlar da gözetilmiş olup bu rapora itibar edilerek ve davacının verdiği 25.03.2016 tarihli talep artırım dilekçesi de göz önüne alınarak yerel Mahkemece verilen davanın kabulü yönündeki kararın onanması gerekmektedir. Bu nedenle Dairemizin 22.10.2020 tarihli ve 2018/5640 Esas, 2020/6536 Karar sayılı ilamındaki bozma gerekçeleri yerinde olmayıp, az yukarıda açıklanan gerekçelerle yerel mahkeme kararının onanması gerekirken bozulduğu anlaşılmakla davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 22.10.2020 tarihli ve 2018/5640 Esas, 2020/6536 Karar sayılı bozma ilamının kaldırılmasına, Mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle ONANMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 20.05.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.